MADRID — Manolo Marbán, 59, is still living in his house in Toledo and going to work in the small pink-and-aqua pet grooming shop he bought here in 2006, when he got swept up in Spain’s giddy real estate boom.

But Mr. Marbán does not own either anymore. The bank foreclosed on both properties last April, and he is waiting for the courts to issue the eviction notices. For most Americans facing foreclosure, that is the end of it. But for Mr. Marbán and thousands of others here, it is just the beginning of their troubles. When the gavel falls on his case, he will still owe the bank more than $140,000. “I will be working for the bank for the rest of my life,” Mr. Marbán said recently, tears welling in his eyes. “I will never own anything — not even a car.”

The real estate and banking excesses in Spain were a lot like those in the United States. Construction boomed, prices rose at an astonishing pace and banks gave out loans just as fast, often to customers like Mr. Marbán, who used the equity in his house to finance a mortgage for his shop. But those days are over. Spain now has the highest unemployment rate in the euro zone — 20 percent — and real estate prices are dropping. For many Spaniards, no longer able to pay their mortgages, the fine print in the deals they agreed to years ago is catching up with them.

Not only are Spanish mortgage holders personally liable for the full amount of the loan, but throw in penalty interest charges and tens of thousands of dollars in court fees, and people can end up, like Mr. Marbán, facing a mountain of debt. Bankruptcy is not the answer, either. Mortgage debt is specifically excluded here.

“Effectively, you can never get rid of this debt,” said Ada Colau, a human rights lawyer who works for Plataforma, a new advocacy group formed both to give legal advice to homeowners and to push for reform of the country’s foreclosure laws. “Other countries in the European Union also have personal debt mortgages, but you can go to the courts and get relief. Not in Spain.”

10/2010

El precio de la vivienda en España está sobrevalorado en un 47,6%, pese a los descensos registrados en los precios en los últimos meses, según el semanario británico 'The Economist', que constata que el ratio que compara el importe de venta de los inmuebles y el precio de los alquileres es más elevado en España que en el resto de las principales economías mundiales y europeas.

Tras España, Francia es, entre las principales economías del mundo, el país con el precio de la vivienda más sobrevalorado, en concreto un 42,5%. Por debajo, se encuentran el Reino Unido (32%), Canadá (23,9%), China (18,1%) e Italia (-10,5%). Incluso en Japón, Alemania y Estados Unidos el valor de la vivienda está por debajo del precio ideal: un -34,6%, un -12,9% y un -2,1% respectivamente.

Entre el resto de los 20 mercados analizados por el semanario económico británico, tan sólo Hong Kong, con un ratio entre el importe de venta de los inmuebles y el precio de los alquileres del 58,1%, y Australia, con un 63,2%, superan el dato registrado por el sector inmobiliario español.

Por otra parte, el semanario económico también analiza la evolución de los precios de la vivienda registrada en los últimos años en estos 20 mercados clave y constata que, a diferencia del "mar de porcentajes negativos" de 2009, sólo cuatro países registraron descensos en el precio de la vivienda en el tercer trimestre de 2010.

En concreto, los precios de la vivienda descendieron en Italia (-2,8%), España (-3,4%), Japón (-4,9%) e Irlanda (-17%). Sin embargo, 'The Economist' también resalta que únicamente ha empeorado en este periodo "la catástrofe inmobiliaria de Irlanda", ya que España e Italia han visto moderarse estos descensos con respecto a las cifras de hace un año, cuando los precios bajaron un 8,3% y un 3,8% respectivamente.

En este sentido, considera que los datos muestran una "separación habitual" entre los países más fuertes de Europa y los periféricos, ya que, frente a los descensos de Irlanda, España e Italia, Alemania y Francia han cambiado ya de tendencia y los precios de la vivienda comienzan de nuevo a subir, en concreto un 4,8% y un 6%, respectivamente.

En el caso del Reino Unido, destaca que el ritmo anual de apreciación de los precios en el mercado inmobiliario del país se han ralentizado desde el verano, lo que hace temer nuevos descensos, dado que el precio de la vivienda británica está bastante sobrevalorado.

Los mayores aumentos en los precios de la vivienda, al igual que en el informe publicado en julio, se produjeron en Asia, con Singapur (+23,1%), Hong Kong (+20,6%) y China (+9,1%) a la cabeza, junto con Australia (+18,4%). Además, la publicación muestra su sorpresa por que China subiera el pasado mes de octubre los tipos de interés y no hiciera lo mismo Australia, donde la vivienda está mucho más sobrevalorada.

10/2010

El financiero estadounidense de origen húngaro George Soros ha tirado la toalla en sus inversiones inmobiliarias españolas y ha vendido su participación en Medgroup a sus socios catalanes "a un precio simbólico", según reconoció el presidente de la compañía, Jordi Robinat, "cansado de la situación que vive el sector inmobiliario en España".
La operación, materializada hace unos meses y que ha trascendido ahora, ha supuesto la salida de Medgroup de Soros Real Estate Partners y del fondo de capital riesgo estadounidense Perry, que controlaban cada uno el 45% del capital. El equipo directivo que fundó la empresa en el 2001, encabezado por el propio Robinat, controlaba el 10% de la firma y ha recuperado ahora el control de la totalidad del accionariado.

Medgroup es un grupo especializado en promover complejos turísticos o resorts de lujo en la costa, con viviendas, hoteles y campos de golf, uno de los sectores que ha sido más golpeado por la crisis inmobiliaria. El desplome de las ventas llevó a la firma a presentar el año pasado concurso de acreedores de su filial de Murcia, Inmogolf, propietaria del resort de lujo La Manga Golf, con un pasivo de 97 millones de euros, y a iniciar la refinanciación de la deuda bancaria del resto de filiales.

Robinat explicó que el grupo ultima un acuerdo con la banca acreedora para levantar el concurso de La Manga, con una quita del 30% de la deuda y un aplazamiento de los pagos. El grupo ha llegado a acuerdos con los acreedores de su filial Med Macenas, que promueve el resort Playa Macenas en Mojacar (Almería) y está negociando también la refinanciación de Bonmont Golf Hotel& Spa, la sociedad que promueve un hotel de lujo en Tarragona, para poder abrirlo a finales del 2011 o del 2012. El grupo prevé cerrar estos acuerdos y completar la reestructuración de su deuda, de unos 300 millones de euros, en los próximos meses.

La promotora, aseguró, ha podido sobrevivir al desplome de las ventas de viviendas a extranjeros, su tradicional base de negocio, "por los ingresos recurrentes que aportan nuestros hoteles y campos de golf" y por el buen ritmo de ventas en su resort "El Dorado", de Cambrils, principalmente a compradores holandeses. Medgroup tuvo la fortuna de vender una de sus divisiones, la cadena de hoteles urbanos Express by Holiday Inn, de la que controlaba un 30% justo antes de la crisis financiera, en julio del 2008. La cadena de 15 hoteles, en la que participaban también el grupo Ribas Reig a través de Global d´Inversions (40%) y Caixa Catalunya (25%) fue vendida a un grupo portugués por 140 millones de euros. La firma ha acometido además un drástico plan de adelgazamiento, reduciendo plantillas en la sede central de Barcelona y en sus resorts, y ha absorbido nueve de sus filiales para simplificar su estructura societaria y recortar gastos.

Medgroup llegó a facturar cerca de 200 millones de euros en el 2006, con activos de más de 700 millones de euros, y estudió en varias ocasiones su salida a bolsa. El grupo tiene trece complejos o "comunidades residenciales" en marcha a lo largo del litoral mediterráneo, desde la Costa Daurada hasta Andalucía. Las más importantes son las que se levantan en los municipios de Bonmont (Tarragona), Mojácar (Almería) y La Manga (Murcia). La firma, propietaria de 13 millones de metros cuadrados de suelo, ha sufrido el retraso de algunos de estos proyectos por la oposición de movimientos ecologistas.

10/2010

Ventas que crecen como no lo habían hecho desde el estallido de la crisis. Inmobiliarias, bancos y cajas que bombardean con ofertas en las que certifican que este es el momento para comprar. Un presidente del Gobierno que afirma taxativo que el valor del ladrillo ya ha alcanzado su suelo. Un portal inmobiliario, idealista.com, que el mes pasado registró un récord de 20.000 peticiones de compradores dispuestos a rebajar precios si así consiguen colocar sus pisos...

Algo está pasando en el mercado de la vivienda . Cunde la sensación de que si hay que sacar la chequera, el momento es ahora o nunca. Y gran parte de estos movimientos obedecen a la proximidad del 31 de diciembre, fecha en la que, según anunció el Gobierno, los compradores con rentas superiores a 24.100 euros brutos anuales se quedarán sin desgravación fiscal por compra de piso. Algo se mueve, sí; pero nadie confía en que estas sacudidas anuncien una auténtica recuperación del mercado inmobiliario.

"2010 está siendo el año del espejismo. Y 2011 será el de la parada de la burra: en seco y sin volver a arrancar", resume el profesor de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos. "Mucha gente que está buscando piso tiene la impresión de que el 1 de enero va a ser el fin del mundo. Pero el año que viene va a continuar habiendo muchísimo stock. Todo apunta a que cuando se retire la demanda que hay ahora, los precios caerán más. Y que por un largo periodo seguirán disminuyendo ligeramente", añade Fernando Encinar, de idealista.com.

Las entidades financieras son las protagonistas de esta fase del ciclo: ellas sacan más oferta que nadie y venden más que nadie. El motivo es que los bancos y las cajas tienen más capacidad de bajar precios que los promotores -que solo pueden llegar hasta el valor de su crédito hipotecario-; y además disponen de la llave maestra con la que arrancar el sí al comprador: la financiación.

La duda contra la que naufragan los que quieren convertirse en propietarios es si les interesa comprar ahora o esperar a que caigan más los precios. Y si esta hipotética bajada compensará la pérdida de la deducción, que puede suponer a lo largo de la vida de la hipoteca un ahorro total en torno al 10%. Responden a esa pregunta en idealista.com: "Es muy posible que el año que viene se puedan conseguir importantes descuentos. Todo depende de los casos. Este es el momento de mirar, presentar ofertas muy agresivas y si no las aceptan, esperar. Que seguro que habrá más oportunidades. Como principio general, creo que cuando todo el mundo quiere comprar, no es el mejor momento para hacerlo".

Ni siquiera los propios interesados en convencer a los indecisos de que este es el momento se atreven a hacer pronósticos muy optimistas sobre la futura evolución del sector. "No puedo asegurar que los precios ya no caigan más. Pero las estadísticas indican que la tendencia está cambiando y que el recorrido a la baja se está agotando", sostiene Eloy Bohúa, director del Salón inmobiliario de Madrid , que se clausura hoy.

Hablando de estadísticas, en cuestión de precios, las hay para todos los gustos. Por ejemplo, esta semana se han hecho públicas dos que apuntan en sentido contrario. La tasadora Tinsa informó el martes de una caída de precios en septiembre superior a la esperada, un 5% respecto al mismo mes del año pasado. Tres días más tarde, los datos que elabora el Ministerio de Vivienda daban la idea de que el ladrillo sigue perdiendo valor, pero cada vez menos. Según esta estadística basada en tasaciones, la vivienda cayó durante el tercer trimestre un 3,4%. Y acumula una pérdida desde el punto álgido del boom del 12,8%. "Es un porcentaje aún pequeño. Países como EE UU, con una burbuja similar a la española, han vivido un desplome de precios cercano al 30%. Eso genera desconfianza hacia nuestra economía en el extranjero, donde piensan que aún no ha depurado todos sus excesos", señala Encinar.

10/2010

idealista.com, portal inmobiliario líder en españa, en colaboración con la sociedad pública de alquiler (spa), organismo adscrito al ministerio de vivienda, ha elaborado un índice con la evolución de precios de vivienda de alquiler en españa. según este índice correspondiente al tercer trimestre de 2010 los grandes mercados nacionales han registrado comportamientos dispares. mientras barcelona o bilbao han visto cómo sus alquileres subían durante el verano, madrid, sevilla, valencia y zaragoza han experimentado recortes en los precios

sólo 11 de las 38 capitales analizadas por idealista.com han registrado subidas de precio, siendo el crecimiento del 2,8% de badajoz y palma de mallorca el más significativo. en el lado opuesto encontramos el descenso de burgos del 3,8%

en madrid el precio baja un 1,3% y en barcelona se ha incrementado un 0,6%. ambas capitales tienen los precios más elevados del país, con rentas medias por metro cuadrado de 11,9 euros y 12,1 euros

en valencia los propietarios han bajado sus expectativas un 1,1%, lo que ha dejado la renta mensual de los inmuebles de alquiler en 6,5 euros/m2

sevilla baja el precio de su renta mensual un 1,6% lo que la sitúa como la capital andaluza con el alquiler más caro (8,6 euros/m2). en el caso de bilbao el precio ha vuelto a subir pero con más fuerza que en el trimestre anterior: el incremento del 1,9% deja el alquiler de cada metro cuadrado en 11,7 euros. zaragoza experimenta una caída del 0,9% que deja la renta mensual en 7,3 euros/m2

en la preparación del índice de precios se tomó una muestra de 26.345 viviendas en alquiler en 38 capitales españolas que están o estuvieron anunciadas en su base de datos durante el periodo de análisis.

10/2010

Los promotores dieron ayer otro paso más en el reconocimiento de su culpa en la crisis inmobiliaria. Asumieron que hay viviendas que tienen en su stock que nunca se van a vender. Apuntaron que la única salida para estos inmuebles es derribarlos. Confesaron que los suelos que fueron fruto de la especulación ahora sólo sirven para el cometido que tenían antes del boom: ser cultivos o monte. El ladrillo ya no crece en cualquier suelo.
El sentimiento de que hay actuaciones inmobiliarias, de viviendas y también de terciario (polígonos industriales), que nunca se deberían haber construido está generalizado en el sector. En una jornada organizada ayer por BNP Paribas Real State junto a APD, la conclusión de la jornada fue demoledora. El primero en proponerlo fue Francisco Carbonell, director general de la promotora Onofre Miguel. «Hay stock de viviendas, oficinas y locales que no se venderán nunca, tanto por el precio como por la ubicación, y habrá que destruirlo».
Esta opción fue compartida por todos los integrantes de la mesa redonda en la que participó. Consuelo Sempere, delegada de Levante Tasaciones Inmobiliarias, afirmó: «Hubo una época en el que todas las promociones tenían salida pero ha llegado el momento en el que sabemos que no va a ser así». Sempere aseguró ayer: «Algún suelo en el que se quería construir se convertirá en cultivo».
Los expertos que ayer acudieron a la jornada de APD no se refirieron especialmente a las viviendas ya acabadas pero sí que consideraron necesario que el terreno agrícola que se compró para convertirlo en zona terciaria (polígonos industriales) vuelva a tener el uso anterior.
Joaquín Ivars, director territorial de BNP Paribas Real State en la Comunitat, afirmó ayer: «Hay mucho suelo de terciario que hay que dejarlo en barbecho». Como ejemplo, recordó el desarrollo urbanístico de la A-3 a la altura de Tarancón. La zona conocida como la senda de los pastores es, hoy por hoy, un desierto lleno de naves sin uso. «Hay mucho terreno que quería ser logístico y no hacía falta ser un gurú para ver que ahí no iba a pasar nada».
La opción de derribar los edificios que se levantaron con el boom inmobiliario sin que existiera una demanda real como residencia fue compartida ayer también por Mónica Sentieri, consejera delegada de RKV, y por Jorge Caruana, director de patrimonio de IGSA.
Caruana aseguró ayer que si retomara toda la publicidad de promociones y actuaciones urbanísticas que se repartía en las últimas ediciones de Urbe y Desarrollo «tendríamos que empezar a tirar todas las que, finalmente, no se han hecho y serían muchas».
Sin embargo, y pese a que en la jornada organizada por BNP Paribas y APD en la Bolsa de Valencia acudieron una buena parte de las promotoras que siguen operativas en Valencia, nadie quiso reconocer su propio error. Francisco Carbonell, director general de la promotora Onofre Miguel, explicó que es «muy difícil cuantificar cuántas hay que derribar pero que está claro que hay viviendas y suelos que no se van a comercializar nunca».
Al margen de estos desarrollos urbanísticos mal ubicados, el sector promotor rezuma cierto optimismo. Parte del excedente actual de viviendas ya lo tienen descartado por imposible, aseguran que hay inmuebles que tardarán hasta diez años en venderse, pero empiezan a aparecer algunas zonas donde el stock ya está desapareciendo y «ajustadas a precio» empiezan a aparecer oportunidades de promoción para venderse «dentro de dos años».

10/2010

See in CNN website:http://edition.cnn.com/video/data/2.0/video/world/2010/09/29/goodman.spain.ghost.town.cnn.html. You can see all effects of state market boom in Spain and empty home left.

09/2010

Ninguno de los propietarios concretó un proyecto pero todos lo vendieron por más de lo invertido, lo que lo convierte en un símbolo de la especulación y la burbuja inmobiliaria

Barcelona. (EFE).- El edificio ocupado por un centenar de activistas en Paseo de Gràcia con plaza Catalunya ha cambiado cinco veces de manos en los últimos siete años sin que ninguno de los propietarios haya concretado un proyecto, lo que lo convierte en un símbolo de la especulación y de la burbuja inmobiliaria.

En 2003 Banesto, controlado por el Grupo Santander, vendió el inmueble -que ocupa los números 10 y 11 de plaza Catalunya y el número 1 de Paseo de Gràcia- a pesar de que la tendencia en ese momento era que los grandes bancos, como el BBVA o Caja Madrid, estaban volviendo a recuperar sus oficinas en plaza Catalunya, según explican fuentes del sector inmobiliario.

La primera transacción se llevó a cabo a cabo por 62 millones de euros y fue a parar a manos de un inversor local, Antonio Marín, que no fue capaz de llevar a cabo un proyecto para crear en el inmueble apartamentos de lujo, algo que estaba muy de moda entonces y que se llevo a cabo en otros edificios de Paseo de Gràcia. Muchos de estos apartamentos están ahora a la venta a precios exorbitantes.

En 2006 el emblemático inmueble pasó a manos del grupo JG, que pagó 96 millones de euros, con lo que Marín, que no había podido desarrollar su proyecto ante el coste técnico que suponía desmontar la cámaras acorazadas del banco, obtuvo en la operación una plusvalía bruta de 34 millones en tres años, a la que luego había que descontar los intereses del crédito pagado durante ese tiempo.

JG mantuvo el proyecto de apartamentos de lujo y esperó a que Radio Nacional de España, el último inquilino, abandonase el inmueble, en 2007. Sin embargo, y a pesar de la promoción que JG hizo del proyecto, en 2006 pasó a manos de Monteverde Grupo Inmobiliario, grupo que cuenta con diversas propiedades inmobiliarias en Barcelona, como un edificio en la calle Tarragona. Pagaron 110 millones de euros.

Monteverde, por su parte, puso a la venta diversos activos el año pasado, agobiado por los problemas de liquidez del sector y, ante la imposibilidad de enajenar todo el edificio, optó por traspasar Paseo de Gràcia número 1 a una sociedad con la familiar Ballester (Andybal), ya que su intención era promover de forma conjunta un edificio de pisos de lujo con piscina y aparcamiento. Luego los promotores optaron por vender los bajos para una futura ubicación comercial, ya que se consideraba la parte más rentable de este activo inmobiliario.

Así, en junio de este año 2010 la familia valenciana De Andrés compró a Monteverde 2.500 metros cuadrados entre planta baja y sótano, más una opción de compra preferente sobre la primera planta por 53 millones de euros, la mitad de lo que había pagado el anterior propietario por todo el inmueble.

Es decir, en siete años, el precio del inmueble se ha doblado, ha conocido cinco propietarios distintos, pero en la actualidad sigue vacío. Incluso los planes para instalar la tienda que hace más de un año la multinacional informática Apple ha intentado abrir en Paseo de Gràcia han naufragado. Ahora los actuales promotores deberán esperar a que el inmueble se desaloje para optar por desarrollar algún proyecto concreto o volver a venderlo antes de que los precios bajen.

09/2010

BENIDORM, Spain—Torre Lugano, Spain's tallest residential tower, attracted buyers from here and abroad with glossy brochures promising a luxury building with a glass-walled elevator and sweeping views of this Mediterranean resort's turquoise waters.

The reality is very different. The garage floods, windows are drafty and backed-up toilets flood apartments with sewage. The glass elevator never materialized. Residents, some recently forced to shower in a communal rest room because the plumbing on their floors failed, are suing the developers for €28.2 million ($36.4 million), citing "construction defects."

Torre Lugano is a 420-foot-tall example of the gap between Spain's recent dreams of economic glory and its grim new reality. Some 1.5 million unfinished, unsold or unwanted residential units stand scattered across the country, products of a still-deflating housing bubble that threatens to undermine Spain's broader economy for years to come. It is the hangover after an epic fiesta, a period Spaniards now refer to as "cuando pensábamos que éramos ricos"—"when we thought we were rich."

Once hailed as early proof of the success of the euro, Europe's single currency, Spain's low interest rates from the mid-1990s and its proximity to richer neighbors ushered in a decade-long period of prosperity.

(...)

09/2010

the wall street journal, el diario económico más importante de estados unidos, da un repaso del mercado inmobiliario en españa y de sus consecuencias para el futuro económico del país. resalta que en españa existen alrededor de 1,5 millones de viviendas sin terminar, sin vender o no deseadas que amenazan con lastrar la economía española en los próximos años. "es la resaca de una fiesta épica", destaca el diario

el reportaje utiliza los problemas que están teniendo los vecinos de la torre lugano (benidorm), donde los compradores han demandado a los promotores por 28 millones de euros por defectos de construcción, para repasar el problema inmobiliario español. son, dice, "un ejemplo de la diferencia entre los recientes sueños de españa de gloria económica y su nueva realidad"

el diario recuerda que los españoles hablan de los tiempos de la burbuja inmobiliaria como el de "cuando pensábamos que éramos ricos", pero que ahora viven inmersos en un periodo de recortes del que no se salva ni la familia real, que verá reducido su presupuesto

a lo largo de un amplio artículo, el diario apunta que los inversores creen que los bancos españoles deberían ser más transparentes sobre los créditos problemáticos que tienen y otros activos que tienen en su balance. algunos, señala, han optado por refinanciar créditos y declarar casas sin vender e embargos de pisos como activos sin recortarles la valoración de forma frecuente

el diario estima que la recuperación "llevará tiempo". los expertos creen que absorber todas las viviendas en venta tardará tres años, que es más del triple de lo que se estima que llevará hacer la digestión de viviendas en stock en eeuu

the wall street journal

09/2010