La burbuja inmobiliaria en España estalló entre finales de 2007 y principios de 2008. Sin embargo, pese a que han pasado ya casi cuatro años desde que el sector echó el freno, el mercado de la vivienda sigue sin levantar cabeza. Además, para agravar las cosas, el rebrote de las tensiones financieras está cerrando aún más el grifo del crédito a las familias que quieren cambiar de casa, tal y como demuestra que durante el pasado agosto tanto el volumen de dinero prestado para este fin como el total de préstamos concedidos marcaron un mínimo de los últimos ocho años. Con este panorama, se vuelve a alejar el final de la crisis del ladrillo. Si es que dejó atrás los problemas alguna vez.

Según ha informado hoy el Instituto Nacional de Estadística, el dinero prestado por los bancos y cajas en agosto cayó un 49% hasta los 3.125 millones de euros, con lo que acumula una larga racha a la baja desde septiembre del pasado ejercicio. Junto a ello, si el dinero prestado cae, el número de hipotecas concedidas sufre de la misma manera. Según la oficina de estadística, en este mes se firmaron 29.231 créditos, lo que supone un recorte del 41% con respecto a agosto de 2010. El importe medio de estos préstamos también bajó, un 12% hasta los 106.920 euros.

Si bien es cierto que agosto no destaca precisamente por ser un periodo de gran actividad en el mercado, ni en el mismo mes de 2010, 2009 o 2008, los años más duros de la crisis, se había dado tampoco crédito y se habían firmado tan pocas hipotecas.

Además, con vistas al futuro, el horizonte que afronta la banca de un endurecimiento de los requisitos de solvencia y más recapitalizaciones amenaza con reducir en un mayor grado la financiación a las familias y empresas españolas, tal y como han advertido durante esta semana importantes figuras del sector como el presidente del Santander, Emilio Botín, o la patronal de las cajas.

Por el lado contrario y si hay que ser positivos, los porcentajes de caída registrados en agosto se han moderado con respecto a las tasas negativas de julio. En concreto, durante el primer mes del trimestre la concesión de créditos bajó un 47% y en junio un 42%. El dinero prestado, por su parte, ha pasado de reducirse a un ritmo del 51% en julio a un 49% en agosto. Sin embargo, la moderación no deja margen para el optimismo.

Junto al frenazo en los créditos, la construcción de nuevas viviendas tampoco arroja signos positivos. El inicio de viviendas libres cayó en el segundo trimestre del año un 24% en tasa interanual con 13.679 proyectos. Frente al dato de cierre de marzo, el descenso es del 11,7%, según ha informado hoy el Ministerio de Fomento. Asimismo, entre abril y junio se finalizaron 31.077 inmuebles, un 53,1% menos que un año antes. En este caso sí hay un avance intertrimestral con un incremento del 1,6% frente a los tres primeros meses del año, aunque la estacionalidad de las obras y los parones que provocan el invierno y las bajas temperaturas condiciona la comparación.

10/2011

Raquel Díaz Guijarro - Madrid - 18/10/2011 - 07:00

Promotores, constructores, representantes del sector financiero, economistas y expertos celebraron ayer en Madrid el XXX Coloquio Nacional de la patronal APCE con el objetivo de debatir qué se puede hacer para que la actividad constructora y promotora de vivienda pueda salir de su actual letargo. Si el mensaje que pretendía transmitir es que mientras haya demanda de casas hay esperanza, lo cierto es que ese tibio optimismo no encontró muchos adeptos.

Unos rebajaron la demanda estructural de pisos de nueva construcción a apenas 200.000 unidades los próximos años. Otros advirtieron que mientras no vuelva a fluir el crédito no habrá recuperación posible. Y los más reconocieron que para que se normalice el acceso a la financiación aún resta mucho por hacer. Conclusión: malos tiempos para la promoción y construcción de casas, porque todo apunta a que lo peor está todavía por llegar.

Y es que el calendario de la recuperación que plantea el consejero delegado de Analistas Financieros Internacionales (AFI), Ángel Berges, no puede ser más descorazonador. Dice Berges que las entidades financieras españolas podrían tardar hasta 45 años en deshacerse de su cartera de suelo, cuyo valor asciende a unos 49.000 millones de euros (el 70% de los activos inmobiliarios que tienen procedentes del stock), siempre y cuando se mantenga el actual ritmo de transacciones, y entre 4,5 y 5 años en drenar su excedente de viviendas, que supone otros 21.000 millones. Según AFI, el valor total de los activos atascados en los balances del sistema financiero español asciende así a unos 70.000 millones de euros, con cifras de junio pasado.

Berges afirmó que, a la vista de estos números, "el sector de la construcción y el financiero se han convertido en hermanos de sangre, y nunca mejor dicho", puesto que su destino a día de hoy va aparejado. En su opinión, el gran reto al que se enfrentan bancos y "excajas" es cómo lograr la "movilización" de esos stocks.

En este sentido, el consejero delegado de AFI coincidió con el presidente de la patronal APCE, José Manuel Galindo, en señalar que existe una "absoluta necesidad de plantear la creación de vehículos", en forma de "aparcamientos" o "bancos malos", para atajar el problema. Ambos recordaron que en España se ha producido una "sistemática oposición" a este tipo de soluciones y aseguraron que "hay que volver a plantearlas con cierta urgencia" e incluso que, tras los "enormes problemas" en los que se ha visto envuelta la banca francesa y la deuda italiana, esta posibilidad "está ahora mucho más cerca que en junio".

Por su parte, el economista jefe para economías desarrolladas del Servicio de Estudios de BBVA, Rafael Domenech, aseguró que si no hay sobresaltos, el peso de la inversión inmobiliaria sobre el PIB podría empezar a recuperarse a mitad de 2012 y cifró en 300.000 casas la necesidad estructural de vivienda, cifra que el catedrático de Sociología de la Complutense Jesús Leal redujo a 200.000.

10/2011

¿Pero, cuáles son nuestros datos? ¿Cómo llegamos a estas conclusiones? Varias fuentes:

· Ministerio de Vivienda que, en el "Informe sobre el stock de viviendas nuevas en 2010”, hace una distribución de sus estimaciones de vivienda nueva provincia a provincia[1]; de esta forma podemos saber la distribución porcentual del conjunto de los pisos en cada una de las provincias del país;

Fundación CaixaCatalunya, mediante el “Informe sobre el sector inmobiliario residencial en España" de junio de 2011, eleva el número de pisos de primera mano pendientes de venta a las 799.000 unidades[ii];

· Ricardo Vergés Escuín, el mayor experto de oferta inmobiliaria de España y anterior miembro de la Comisión de Estadística del Ministerio de Vivienda, creada por Real Decreto de 31 de octubre de 2005 que nos dice en “La información asimétrica en el sector inmobiliario español (2)” [iii] que existen o 1,303 millones de pisos cuya construcción ha sido iniciada[iv]; o 1,242 millones de viviendas de primera mano finalizadas[v].

· Acuña y asociados, en “Informe relativo a la cuantificación del crédito al sector inmobiliario y su repercusión sobre la solvencia de las instituciones financieras" eleva el número de pisos de segunda mano a las 720.000 unidades[vi].

Puesto que conocemos el porcentaje de pisos por provincias gracias a los datos del Ministerio de Fomento, realicemos la intrapolación de los mismos para:

· Pisos de primera mano a la venta, usando las cifras de CatalunyaCaixa;

· Pisos de primera mano no a la venta, empleando la diferencia entre los pisos de Ricardo Vergés Escuín y los calculados por CatalunyaCaixa;

· Pisos en construcción usando las cifras facilitadas por Ricardo Vergés Escuín;

· Pisos de segunda mano a la venta fijándonos en los datos de Acuña y Asociados

Al tratarse de intrapolación estadística los números son muy exactos; las cifras reales andan alrededor de los números que acabamos de exponer. En ningún momento buscamos las cifras exactas (es imposible saberlo), pero sí una aproximación metodológicamente rigurosa de dónde estamos en cuanto al número de unidades aún en venta o en construcción.

Con estas cifras cada uno ha de ser capaz de saber si es un buen momento para comprarse un piso…y sino que se espabile.

Borja Mateo, es autor del libro "La verdad sobre el mercado inmobiliario español" (Editorial Manuscritos), que va ya por la cuarta edición

[1] http://www.fomento.gob.es/MFOM/LANG_CASTELLANO/GABINETE_COMUNICACION/OFI...

[ii] Página 19 y siguientes en http://www.catalunyacaixa.com/docsdlv/Portal/Ficheros/Pdf/es/inmobiliari...
[iii] http://www.ricardoverges.com/pdf/Stocks.pdf
[iv] Esta cifra resulta de restar las casas en construcción y paralizadas al total de 4.770.803 pisos existentes- página 57 del documento citado en la anterior referencia bibliográfica.
[v] El cálculo se realiza al sumar las viviendas terminadas sin registrar y aquellas de autopromoción
[vi] 10 de mayo de 2011, página 24.

10/2011

Nuevo jarro de agua fría desde Bruselas al maltrecho ya de por sí sector inmobiliario español. Según la Comisión Europea, los precios de la vivienda subieron en España un 155% durante el anterior ciclo de expansión económica (entre 1995 y 2007, a un ritmo anual del 8%) y tan sólo han caído un 22% entre el estallido de la crisis financiera y el primer trimestre de 2011, según el informe trimestral de la Eurozona.

Entre los países de la Eurozona, sólo Irlanda (con un aumento de precios del 172%) y Malta (157%) experimentaron una 'burbuja' inmobiliaria más grande que la española. La caída de precios desde la segunda mitad de 2007 ha sido del 38% en el caso irlandés (la mayor de la Eurozona) y del 11% en el de Malta.

El director general de Asuntos Económicos del Ejecutivo comunitario, Marco Buti, ha señalado que las hipotecas a interés variable, la elevada tasa de cobertura de los créditos respecto al valor de la propiedad y los incentivos fiscales para la compra de vivienda "parecen aumentar el riesgo de desequilibrios en el mercado de la vivienda".

Además, las políticas orientadas a fomentar la propiedad, especialmente entre la población de ingresos bajos, "pueden también tener un impacto negativo en la estabilidad del precio de la vivienda".

En su informe trimestral, la Comisión insiste en que "durante los meses del verano, la crisis ha alcanzado nuevos niveles de gravedad y urgencia ya que han reaparecido peligrosos bucles de retroalimentación entre el riesgo soberano, la salud del sector bancario y la economía en sentido amplio".

10/2011

La compraventa de viviendas cayó un 38% en agosto respecto al mismo mes del año anterior, hasta un total de 27.038 operaciones, siendo ésta la segunda cifra más baja de la serie histórica, que arranca en 2007. Sólo en abril de este año se hicieron menos operaciones de compraventa de viviendas que el pasado mes de agosto (24.100 transacciones).

De esta forma, las operaciones de compraventa de viviendas profundizaron su caída en el octavo mes del año y bajaron por sexto mes consecutivo, ya que en en julio descendieron un 34,8%, en junio retrocedieron un 22,9%; en mayo, un 18,3%; en abril, un 29,7%, y en marzo, un 11,9%.

Dichos descensos se producen después de haber iniciado el año con tasas positivas, al haber registrado un aumento del 10,5% en febrero y del 19,6% en enero, mes en el que se rompió la senda negativa que el indicador había experimentado en los cuatro últimos meses del pasado año.

En tasa intermensual (agosto sobre julio), la compraventa de viviendas experimentó un retroceso del 4,8%, informó este lunes el Instituto Nacional de Estadística (INE).

De las 27.038 operaciones de compraventa de viviendas registradas en agosto, el 86,5% fueron sobre vivienda libre y el 13,5% sobre vivienda protegida.

En concreto, las transacciones por compraventa de viviendas libres cayeron un 39,9% respecto a agosto de 2010, hasta sumar 23.386 operaciones, y las de protegidas descendieron un 22,3%, con 3.652 transacciones.

La compraventa de viviendas nuevas cayó en agosto un 41,4% en tasa interanual, hasta 13.476 transacciones, mientras que la de viviendas usadas retrocedió un 34,2%, con 13.562 operaciones en el octavo mes del año 2011. Del total de operaciones del mes, el 49,8% de las viviendas transmitidas por compraventa en agosto fueron nuevas y el 50,2% usadas.

10/2011

Just when markets were focused on the risks of a Greek default and the possibility of contagion to other countries, Spain’s central bank reported this week that things were getting worse for that country’s banks — but not because they held a lot of Greek debt or bonds issued by other troubled European economies.

The problem, instead, is the same old one. With Spain’s economy weak and home prices falling, bad loans are growing. And the central bank thinks things are getting worse.

In a surprisingly frank presentation to investors in London on Tuesday, José María Roldán, the Bank of Spain’s director general of banking regulation, said that Spanish land prices had fallen about 30 percent from the 2007 peak, adjusted for inflation, and that home prices were off about 22 percent. “In both cases, we expect further corrections in the years to come,” he said. For land prices, he said, the bank’s “baseline scenario” was that prices would fall to little more than half of the peak level. The “adverse scenario” indicated that the decline could be significantly worse.

09/2011

paralizar un desahucio está siendo cada vez más difícil para los "indignados" y la plataforma de afectados por la hipoteca (pah). ante sus acciones, algunos jueces optan por no fijar el día y hora del desahucio y dejar abierta la fecha para evitar la organización de manifestaciones y actos de protesta frente a la vivienda en el momento del desalojo por estos grupos

además, también se están poniendo multas a los vecinos que intentan frenar la expulsión de familias porque se considera que los vecinos son responsables de una falta de desobediencia a la autoridad. ya hay expertos en movimientos sociales que alertan de que en estos momentos de crisis hay una colisión de derechos

la plataforma de afectados por la hipoteca aseguran que se está viviendo una situación de radicalización por parte de los poderes públicos, ya no sólo por que los jueces no faciliten el día y hora del desahucio, sino también por “la violencia policial desmesurada para desahuciar a las familias de sus casas”

09/2011

VARIABLE RATE MORTGAGES BECOMING A PROBLEM

3. Currently many Spaniards are spending over 40% of their gross income on their mortgage. In order to be able to afford the soaring prices of the recent housing boom, Spaniards have been forced to take on very large, variable rate mortgages with exceptionally long terms of up to forty and fifty years. The average monthly mortgage in April 2007 was 7% higher than the year before and had an average term of 26 years. Furthermore, of all the mortgages granted in April 2007, 97.7% were of the variable rate variety with almost 90% of those being fixed to the Euribor. This continues the trend of Spanish families becoming more overextended financially and exposed to interest rate rises.

08/2011

La Policía Nacional ha impedido esta mañana que la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) y la asamblea ciudadana de Ciudad Lineal bloquearan el desahucio de una mujer y sus dos hijos, uno de ellos con minusvalía física del 77%, de su vivienda en Pueblo Nuevo, en la capital.

Se trata de la misma familia a la que habían tratado de desalojar de su vivienda, localizada en el número 140 de la calle Virgen del Lluc el pasado 6 de julio, y que fue impedido por el este movimiento ciudadano.

Sin embargo, al menos diez unidades de la Policía Antidisturbios llegaron a la zona antes que la mayoría de los manifestantes, a los que alejaron al menos a dos calles de distancia, igual que a la prensa que se había congregado para cubrir la protesta.

A pesar de la resistencia de los 'indignados', la mujer de 56 años y sus dos hijos tuvieron que abandonar su hogar sobre las 10.30 horas de este miércoles y permanecen en un local comercial, cedido por una vecina, con algunos de sus enseres.

El abogado de la familia desalojada ha expresado su intención de demandar al juzgado "por prevaricación" ya que no ha convocado al desahucio a los dos hijos de la familia para que pudieran recurrir.

Por su parte, los activistas, que llegaron a encadenarse frente a la puerta del domicilio de la familia, han decidido dirigirse a la Junta de Distrito de Ciudad Lineal para pedir una solución para la familia desalojada.

07/2011

Tras afirmar que las ayudas al sistema financiero están lastrando el crecimiento económico de España,

el secretario federal de Economía y Trabajo de Izquierda Unida, José A. García Rubio, exhortó hoy lunes al Gobierno a solucionar “el agujero de 46.000 millones de euros” que los bancos tienen por la crisis del ladrillo y dijo que “los promotores inmobiliarios y constructores sí han tenido dación en pago, dejando casas sin terminar y entregando las llaves al banco”.

Por otro lado, el responsable de Economía y Trabajo de IU dijo en una rueda de prensa con el coordinador general de Izquierda Unida, Cayo Lara, que “la reunión del Eurogrupo para tratar los problemas de la deuda soberana de Grecia y su contagio a Italia y España es puro marketing” y destacó que “no tiene ninguna utilidad”.

García Rubio explicó que Europa no estaría inmersa en esta crisis si “el 11% del PIB europeo (1,35 billones de euros), en lugar de darlo para rescatar a los bancos, se hubiera invertido en economía productiva y en crear empleo” y dijo que “España no tendría ni cinco, ni cuatro, ni tres millones de parados si las ayudas al sistema financiero español se hubieran empleado en inversión productiva”.

El responsable económico y laboral de IU opinó que los líderes europeos solo buscan “ganar tiempo” y que la Zona Euro está abocada a una “ruptura inevitable” si no resuelve “a fondo” el problema de la deuda. Sin embargo, García Rubio desconfía de que se llegue a una solución porque eso supondría “poner en cuestión la construcción neoliberal de Europa”.

La solución a la crisis de la deuda que aportó la formación izquierdista pasa por aumentar el papel del Banco Central Europeo “permitiéndole comprar bonos de deuda de los países con problemas o haciendo él mismo los bonos”.

El responsable económico de IU declaró que están planteando para Europa “lo mismo que está haciendo la Reserva Federal de los EEUU” y concluyó augurando que "o el BCE asume ese rol o la ruptura de la Zona Euro es inevitable".

07/2011