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Dar una patada a los problemas con la esperanza de que desaparezcan con el tiempo es una estrategia tan vieja como el mundo. Se siguió en el sector inmobiliario al inicio de la crisis , cuando muchas empresas cerraron planes de refinanciación con sus bancos. Lograban así un par de años para respirar con la esperanza de que el crash del ladrillo fuera más corto. Pero no ha sido así. Si acaso, se ha agravado. Y los plazos de devolución están aquí. "En este trimestre se concentrará el vencimiento de créditos a promotoras y constructoras medianas y pequeñas. Son las que más sufrirán para refinanciarse porque la banca está más estricta que hace dos años", reconoce el ejecutivo de una gran entidad, que pide el anonimato.

Otro factor jugó a favor de la refinanciación en 2008: entonces el Banco de España no presionaba a las entidades financieras para que reconocieran la realidad del mercado. Hoy, esa presión es máxima. "La mayoría de empresas han liquidado su cartera de viviendas terminadas y no cuentan con otros ingresos significativos. Vamos a asistir a una segunda ola de refinanciaciones a cara de perro y con muy poco margen porque ya no hay muchos activos que vender. Muchos de estos procesos, en caso de que se puedan cerrar, conducen a una muerte segura", dice Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea, que en dos años ha asesorado para reestructurar deudas por valor de 15.000 millones.

Al comenzar el cuarto año de la crisis más grande que recuerda el sector, los problemas se concentran en las que más suelo atesoran y en las medianas y pequeñas. "Creo que las grandes que no han caído no lo harán. A estas alturas ya se ha visto quién puede sobrevivir y quién no. Es posible que haya algún caso entre las promotoras más conocidas, pero no más", señala otro banquero que tampoco quiere dar su nombre. "No descarto algún concurso de acreedores más este año", concede Javier López Torres, desde KPMG. "Al refinanciar deudas para que no se disparara la morosidad, las entidades se embarcaron en una huida hacia delante. Ahora no va a ser así. Vamos a ver tres situaciones: las empresas que tengan activos de mayor calidad podrán seguir, después vendrán las que tengan que afrontar una reestructuración de su deuda; y a algunas no les quedará más remedio que el concurso", abunda Ángel Serrano, de Aguirre Newman.

Pero parece que el tan temido concurso no ha sido tan negativo para algunas empresas que recurrieron a él al inicio de la crisis. "El ejemplo de Martinsa, a punto de salir de la suspensión de pagos, muestra que en muchos casos era mejor esa opción y no refinanciar una deuda a través de un plan muy difícil de cumplir. Y eso a pesar del detrimento en la imagen que conlleva este proceso y de que muchas de las empresas que han recurrido al concurso siguen inmersas en él o están en liquidación", señala Angel Martín Torres, de KPMG.

01/2011

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas bajó en octubre, por sexta vez consecutiva, un 24,3% respecto al mismo mes del año anterior, en tanto que su importe medio fue de 111.368 euros, un 2,7% más bajo que el año pasado.

Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), dicho importe medio fue un 6,8% inferior al registrado en septiembre de 2010. El valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas superó los 7.081 millones de euros en octubre, lo que supone una disminución interanual del 30,3%.

En viviendas, el capital prestado superó los 4.403 millones de euros, un 26,4% menos.

12/2010

Excedente de vivienda para más de lustro. Según el 'Informe Anual de la Situación del Mercado Inmobiliario Español' elaborado por RR de Acuña & Asociados en España existe un 'stock' de 1,5 millones de viviendas sin vender -más del doble de las que estima el Gobierno (688.000)- que no se absorberá hasta 2015, incluso en algunas áreas hasta 2017, siendo optimistas y teniendo como referencia el ritmo de la demanda actual, que se sitúa entre las 240.000 y las 280.000 casas anuales.

El 60% del sector de la construcción español 'sobra para siempre'

Más allá de esta positiva previsión, el presidente de la firma Fernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña augura que "el número máximo de viviendas que se demandará en la próxima década será de 1,2 millones de unidades". Además, afirma que el 60% del sector de la construcción español "sobra para siempre".

Del total de inmuebles disponibles, cerca de 200.000 están en manos de las entidades financieras, entre 620.000 y 720.000 son usadas y cerca de 683.000 son vivienda nueva. De estas últimas, unas 473.000 están terminadas, pero no vendidas y cerca de 210.000 están en construcción.

Al año se generan en España alrededor de 357.000 hogares, el 60%-70% constituyen demanda de viviendas

El estudio estima que al año se generan en España alrededor de 357.000 hogares de los que en torno a un 60% y un 70% constituyen demanda de viviendas. Así, el informe concluye que en los próximos 10 años, se formarán 2,5 millones de hogares, de los que sólo un 50% (1,2 millones) comprará una casa.
Los precios continuarán a la baja

El informe estima que el valor de la vivienda descenderá un 20% de media sobre los del primer semestre de 2010, situándose a niveles de 2003 y 2004. Además, lo harán de forma escalonada hasta 2015. La caída en las áreas metropolitanas se situará en torno al 15%, mientras que en las áreas no metropolitanas los descensos pueden alcanzar hasta un 30%.

La economía 'podría empezar a recuperarse a partir de 2012'

"Esta caída podrá ser mayor o menor dependiendo de cómo se desarrolle la situación económica dada la incidencia que los empleos y los salarios tienen en la demanda", ha explicado RR de Acuña, quien considera que la economía "podría empezar a recuperarse a partir de 2012".
Desorbitada deuda del sector inmobiliario

El informe concluye que el sector inmobiliario debe un total de 259.644 millones de euros a las entidades financieras, según los balances correspondientes a 2009 de las 58.734 empresas analizadas por el informe.

El 40,1% del total de estas empresas se encuentra en quiebra presuntamente

El 40,1% del total de estas empresas (23.571) se encuentra presuntamente en quiebra y deben a las instituciones financieras un total de 136.127 millones de euros. El 20% del total (11.742) mantiene un crédito de 74.078 millones de euros con bancos y cajas, y presenta una relación de fondos propios y un pasivo exigible del 36,6%, cifra similar a la histórica del sector.

El 39,9% de empresas restantes (23.421) suma un crédito con la banca de 49.435 millones de euros. "La situación es muy diferente entre los grandes bancos y las cajas de ahorros", ha apuntado el presidente de la consultora.

El informe destaca también que el 50% del suelo actualmente disponible para la construcción no se construirá hasta después 2020 y que, en la actualidad, su valor es mínimo. Por último, RR de Acuña señala que el 60% del sector inmobiliario desaparecerá y obligará a reconvertir laboralmente a cerca de un millón de personas.

11/2010

Vender o atenerse a las consecuencias. El Banco de España (BE) envió una circular el pasado verano a las entidades financieras animándoles a limpiar sus balances de resultados, demasiado enfangados por la presencia de activos inmobiliarios "potencialmente problemáticos", 181.000 millones de euros, según el regulador. Este organismo presiona a bancos y cajas para que se desprendan de sus pisos embargados en un plazo inferior a 24 meses.

De lo contrario, tendrán que provisionar hasta el 30% del valor de adjudicación de las viviendas. Ante este ultimátum, los expertos vaticinan que la banca, la gran inmobiliaria de la crisis, deberá asumir pérdidas ajustando aún mucho más a la baja los precios de sus casas en 2011.

La nueva normativa del BE, emitida en la Circular 3/2010 de 29 de junio y en vigor desde el 30 de septiembre, castiga a las entidades financieras que mantengan viviendas en sus carteras. Éstas deberán provisionar ?inmovilizar grandes cantidades económicas en forma de garantía como cobertura del riesgo de los créditos? por los pisos ejecutados desde un 10% a un 30% respecto a su valor de adjudicación dependiendo del tiempo que lleven en su poder.

Hasta ahora eran los propios bancos y cajas los que se imponían las provisiones a sí mismos pensando en sus auditorias
Si se trata de viviendas embargadas desde hace menos de 12 meses, un 10%; entre 12 y 24 meses, un 20%; y más de 24 meses, un 30%. Hasta ahora, el BE no exigía directa ni oficialmente estas duras provisiones y los plazos oscilaban entre los 24 y los 72 meses. Más bien, eran los propios bancos y cajas los que se las imponían a sí mismos pensando en sus auditorias y en arrojar resultados más saneados.

Recientemente, el subgobernador del banco regulador, Javier Ariztegui, ha justificado este ultimátum afirmando que la adquisición de inmuebles por parte de la banca como pago de deudas "no puede derivar en que los activos inmobiliarios se encajen en los balances de forma indefinida". Ariztegui ha señalado que con la nueva norma se persigue "la supervisión detallada de estas operaciones" y que "los activos estén valorados a precios próximos al mercado, quedando disponibles para ser enajenados a la mejor oportunidad".

Al margen de la lectura oficial de la nueva orden del BE, los expertos la interpretan como un mensaje claro: la banca debe ajustar lo máximo posible el valor de sus viviendas y venderlas en el menor plazo posible si no quieren pagar una sustanciosa multa. "Las casas embargadas se han convertido en una patata caliente para los bancos, que están preparando a sus equipos para vender en los próximos meses todos los activos inmobiliarios que puedan. En el caso contrario, verán peligrar sus cuentas de resultados", afirma Miguel Córdoba, profesor de Economía Financiera de la Universidad CEU-San Pablo.

Banco Santander y BBVA ya han cargado en sus balances en materia de provisiones 472 y 198 millones, respectivamente
Ejemplos de esta delicada situación son Banco Santander y BBVA, que han tenido que cargar en sus balances en materia de provisiones 472 y 198 millones, respectivamente, por el impacto de la aplicación de la nueva normativa.

Según Córdoba, el objetivo del BE "presionando vía resultados" está más que claro: "El 'desenladrillamiento' de los bancos y cajas". Para lograr esta meta, en su opinión, el camino más rápido seguirá siendo la rebaja de precios: "La burbuja aún no se ha desinflado y tendrá que hacerlo otro 15% o 20%, en general, y hasta un 30% en la costa".

Manuel Romera, director del Sector Financiero del IE School, va más lejos aún: "Las entidades financieras deben asumir pérdidas ahora para dar salida a sus activos con un ajuste de precios aún bastante pronunciado [al menos, otro 30%], ya que se exponen a perder más en el futuro". "Tienen que darles salida de manera rápida", asegura.

Ejercicio de prudencia

'Los países anglosajones hicieron este ejercicio de transparencia y ello implicó la quiebra de muchas entidades'
Este economista ve en la actitud del BE un ejercicio de prudencia y transparencia que busca evitar males mayores a corto y medio plazo. "De aquí en adelante valorarán mejor los riesgos y tendrán más cuidado a la hora de conceder hipotecas a interés variable y plazos extremadamente largos", prevé. "La medida era necesaria, aunque un poco tardía", apunta Ignacio Jiménez de Laiglesia, experto de negociación y estrategia inmobiliaria. "Los países anglosajones ya hicieron este ejercicio de transparencia hace dos años y ello implicó la quiebra de muchas entidades en EEUU y Gran Bretaña. Sin embargo, hoy cuentan con más credibilidad. Aquí no se quiso hacer lo mismo por cálculos políticos", explica.

Jiménez de Laiglesia interpreta la circular como una "nueva vuelta de tuerca que hará que las entidades de crédito se empleen más y mejor para quitarse de encima sus inmuebles". "La urgencia por vender les obligará a campañas más agresivas en precios, ya que en financiación ya no tienen margen para reducir los pagos. Para cualquier banco o caja es mejor vender con la rebaja de la provisión y recuperar la liquidez para volver a prestar", aclara. En este sentido, adelanta que "los pisos seguirán bajando" y que el margen para estas bajadas es aún "del 20% o 25%".

'El objetivo del BE con la circular es poner en precio los inmuebles'
Esta visión es incluso compartida por los propios implicados. SU VIVIENDA ha hablado con un analista de una entidad financiera. "El objetivo del BE con esta circular es poner en precio los inmuebles, que se han depreciado ya y se depreciarán aún más. La norma es todo un incentivo para acelerar las ventas y el ajuste del mercado inmobiliario. Tener que provisionar el 30% obliga a no esperar y asumir una pérdida lo antes posible", apunta esta fuente.

12/2010

Un centener de personas con pancartas, entre ellas miembros de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, ha evitado, esta mañana, que un parado de 42 años y con tres hijos de ocho, seis y cuatro años, fuera desalojado de su vivienda en el barrio de Los Rosales en El Palmar.

Esta mañana amanecia con mucho frio en el barrio, pero la temperatura en torno a la familia iba subiendo en forma de solidaridad. En torno a cien vecinos y miembros de la plataforma ocupaban la casa y las escaleras para impedir la entrada de los agentes judiciales y representantes de CITYBANK.

Una barrera humana se colocaba también en la entrada del edificio con pancartas y escudos de “Stop desahucios”.
La policia los acompañaba, el secretario judicial se ha percatado al momento de lo
imposible que les iba a ser ejecutar el desalojo, la procuradora del el banco
insistia en que el desalojo habia que hacerlo. Pero estaba claro que les iba a ser imposible.
Desde la PAH les enviamos un caluroso abrazo.Cada día somos más y mejor organizados los que hemos decidido decir basta. Ante el autismo de las administraciones hemos decidido luchar por nuestros derechos más elementales.

12/2010

Las rebajas de precio se desbocan en idealista.com [empresa editora de este portal] y alcanzan un ritmo nunca visto. los vendedores de pisos prosiguen con su ajuste para tratar de encontrar un comprador aprovechando el cierre de año, cuando cambiará la política fiscal. así, durante noviembre se produjeron 26.188 descuentos de precios en idealista.com, un 15% más que el mes anterior, que también fue récord

a lo largo de todo el año el volumen de rebajas ha ido creciendo sin parar (con la única excepción del periodo puramente veraniego). así, hemos asistido al año de las prisas: prisas por algunos compradores para comprar y poder seguir aprovechando las desgravaciones como actualmente y prisas a medida que se acercaba el final de año por los vendedores, que venían como se les iba cerrando la venta de oportunidad sin conseguir cerrar la operación

el mayor descuento colectivo mensual de toda la historia de idealista.com supone un crecimiento del 79% de los descuentos respecto al mismo mes del año pasado. además, como el recorte medio fue de 24.099 euros, suponen una pérdida de valor para todas las viviendas rebajadas de 631 millones de euros en un sólo mes. las rebajas durante todo 2010 suman 4.783 millones de euros

12/2010

El Pleno del Congreso de los Diputados votará este martes una iniciativa de CiU que propone un paquete de medidas ante los "problemas sociales" derivados del aumento de los desahucios y las ejecuciones hipotecarias, entre las que destaca la posibilidad de que la entrega de la vivienda permita saldar la deuda hipotecaria.

El portavoz de Vivienda de CiU, Pere Macias, defenderá la moción consecuencia de interpelación que hace dos semanas dirigió al ministro de Fomento, José Blanco, solicitando que modifique la legislación hipotecaria y procesal a este fin.

Aunque Blanco se mostró "abierto a estudiar" algunas de las propuestas de CiU, el Gobierno y el Grupo Socialista han remarcado que "bajo ningún concepto" está dispuesto a evaluar "ni mucho menos aplicar" esta idea.

Otra de las ideas que defenderá Macías es que el Gobierno promueva medidas para que la concesión de hipotecas vaya acompañada de seguros de protección de pagos, con el fin de evitar desahucios.

El texto propone esta actuación, "sin que suponga una elevada carga económica para el prestatario", para cubrir posibles situaciones de desempleo o incapacidad temporal del hipotecado.

En declaraciones a Europa Press, Macías ha añadido que en el caso de viviendas de protección oficial, el coste del seguro debería ser asumido por la administración.

ELEVAR EL TOPE INEMBARGABLE DE SALARIO.

La federación nacionalista también propone seguros de tipos de interés, y seguros de crédito hipotecario para ampliar la oportunidad de adquirir una vivienda a personas que tengan poco ahorro previo.

Asimismo, CiU pide modificar la ley para incrementar las cuantías inembargables de salario, sueldo, pensión, retribución o su equivalente de los deudores que no puedan hacer frente a la hipoteca, y que se tengan en cuenta aspectos como el número de hijos de la unidad familiar.

Otras propuestas de CiU se refieren a fomentar la mediación entre banca y familias en caso de impago para evitar desahucios, con fórmulas como permanecer en alquiler pese a perder la propiedad del piso.

AYUDAS PÚBLICAS PARA SUBVENCIONAR LAS HIPOTECAS.

También insta a crear un nuevo sistema de ayudas públicas para la subvención de tipos de interés de préstamos hipotecarios, con fórmulas de retorno de las ayudas cuando se modere el sobreendeudamiento de las familias afectadas.

Macías ha destacado que para reducir la proliferación de desahucios por la crisis, se debe "unificar el comportamiento en relación a la ejecución de hipotecas", en vez de que cada entidad financiera busque sus propias fórmulas.

En el caso de viviendas de alquiler, plantea crear un fondo para atender impagos del arrendamiento, financiado por el Estado y gestionado por las comunidades autónomas, y también con fórmula de retorno cuando los beneficiarios superen la situación de necesidad.

12/2010

Carlos Ferrer-Bonsoms es director de Residencial de la consultora inmobiliaria desde 1999, un cargo al que ahora también se suma la venta de activos de las entidades financieras dada la actual coyuntura del ladrillo.

Las conversaciones con bancos y cajas se suceden a diario en su departamento y las previsiones que maneja el sector apuntan a que el número de activos adjudicados aumentará vertiginosamente en los próximos meses. “Otra entidad nos comentaba que había puesto a la venta 400 pisos este año. Según sus estimaciones, en 2011 este dato se multiplicará hasta alcanzar las 3.000 viviendas”, recalca.

A juzgar por estas cifras, el problema sólo acaba de empezar. “El montante de activos que acumula la banca es apabullante por lo que no les va a quedar más remedio que vender y asumir pérdidas con el objetivo de poder liquidarlos”, subraya Ferrer-Bonsoms.

Un remedio al que hasta ahora las entidades se han mostrado recelosas y que, a juicio del experto, viene motivado por la falta de capacidad en la toma de decisiones de los banqueros. “En el sector hay una mentalidad de nadar y guardar la ropa, es decir, que nadie quiere poner su firma para perder dinero”, asevera.

Además, contabilizar esos números rojos podría dejar muy “tocado” el balance de las financieras. En este sentido, Ferrer reconoce que asumir esos activos es peligroso porque podría llevar a algunas entidades en situación de quiebra técnica.

Aunque el mayor dolor de cabeza de la banca es el suelo, donde también va a ser inevitable asumir pérdidas. “Pongamos un ejemplo, un suelo adjudicado por una entidad a un precio de 100. La tendencia es que es que su valor se haya ido o se irá a 20. ¿Y qué hará el banco? Pues se dirigirá al promotor para que con ese suelo de un valor inferior, monte una promoción”. “Ha sido un gran fallo financiar suelo”, sentencia.

Ante esta perspectiva, el cambio en el papel de la banca en el ladrillo parece inevitable. Hace un año, Jones Lang LaSalle firmó con una entidad su primer contrato para comercializar sus pisos. En aquel primer momento, el banco no quiso ni bajar los precios, ni ofrecer financiación. La dinámica del mercado les obligó a rebajarlos a los cuatro meses y a los siete, ya ofrecían hipotecas.

El directivo explica que los grandes bancos cuenta con auténticas promotoras para dar salida a su stock . Sin embargo, cree que casi todas las entidades van a necesitar ayuda ante el aumento de volumen de activos. Según sus cálculos, el ritmo de pisos adjudicados oscila entre los 10 y los 40 inmuebles a la semana.

Por otro lado, reconoce que las entidades están incentivando la venta de pisos desde las propias sucursales. “Muchas veces están más interesado en venderte la casa por la comisión que se llevan que por colocarte una tarjeta de crédito”.

Los precios no van a subir

Frente a las antagónicas previsiones que se lanzan sobre el negocio inmobiliario, Ferrer-Bonsoms tiene claro que los precios de las casas no van a subir. En este sentido, asegura que los precios seguirán cayendo de manera paulatina hasta tocar fondo a finales de 2011. A partir de esa fecha, considera que se mantendrán. “No hay ningún indicador que señale que los precios vayan a subir”, insiste.

Más tajante es ante la actitud del vendedor particular. “La gente tiene que entender que no vamos a volver a ver los precios de 2007”. Carlos Ferrer-Bonsoms cuenta que recientemente una clienta de la consultora consideraba un chollo su piso porque lo había rebajado hasta niveles de hace tres años. Algo que para él, resultaba insuficiente.

12/2010

El ministro de Fomento, José Blanco, ha pedido que se ofrenzan "precios más competitivos en aquella tipología de vivienda y suelo en que el exceso de oferta es más evidente" ya que es "un error retrasar decisiones de venta pensando que la situación del mercado inmobiliario es un mero bache en el camino".

Blanco, que ha comparecido por primera vez ante la Comisión de Vivienda del Congreso de los Diputados al frente de la materia, tras la asunción de dichas competencias por la eliminación del Ministerio que dirigía Beatriz Corredor, asegura que "los tiempos en los que la vivienda y el suelo eran activos que podían ser retenidos, únicamente para especular".

Aunque "hemos pasado lo más duro del ajuste" la normalidad "nunca consistirá en producir el triple de vivienda de la necesaria" o que "los precios crezcan tres veces más que los salarios". "Todas las administraciones con competencias en la materia tenemos la obligación de controlar que nunca más se vuelva a producir una burbuja inmobiliaria en nuestro país", prosiguió.

El ministro señaló que "la burbuja inmobiliaria viene de atrás, pero sus consecuencias las estamos pagando ahora", y acusó de esta situación al crecimiento del crédito alrededor del año 2000, que ha derivado en que las entidades financieras tengan ahora activos potencialmente afectados por el sector inmobiliario por valor de 181.000 millones de euros.

Pero sobre todo responsabilizó de la burbuja a la "especulación" favorecida por la Ley del Suelo de 1998, que hizo multiplicar el valor del metro cuadrado un 467% en seis años.

Blanco asegura que "la liberación de existencias es un proceso delicado que no se puede hacer de golpe, pero que tampoco puede eternizarse, porque lastraría la capacidad de recuperación de nuestra economía". Aunque advierte de que "la capacidad de intervención pública para acabar" con este problema "es limitada", anunció la creación a partir de enero de una comisión permanente con representantes del Gobierno, el sector financiero y el inmobiliario.

Su tarea principal será reforzar la seguridad jurídica de los compradores, en especial de los extranjeros, a través de una serie de medidas que serán explicadas en una ronda informativa internacional, dijo. Las iniciativas para garantizar que las propiedades compradas en España están "en regla", incluirán que cuando se inicie un expediente de ilegalidad de la licencia no perjudique al comprador salvo que conste en el registro por anotación preventiva.

Alquiler o compra, sin incentivos fiscales
El ministro reafirmó además la intención del Gobierno de acabar en enero de 2011 con la deducción de ayuda a la compra de vivienda habitual a partir de 24.000 euros de renta anual, para así incentivar el alquiler. "La decisión entre alquilar y comprar debe determinarse por preferencias individuales y no por los incentivos fiscales", dijo.

Blanco afirmó que España tiene que acercarse a Europa en el mercado del alquiler, y para ello se está preparando una nueva línea de financiación con fondos del Banco Europeo de Inversiones, articulada a través del ICO, para su eventual firma antes de fin de año. Dicha línea financiará la promoción de vivienda protegida en régimen de alquiler a 25 años.

La asignatura pendiente de la rehabilitación
El otro gran reto de la política de vivienda del Gobierno será reabsorber el desempleo en el sector a través de la rehabilitación, que, según el ministro, genera el doble de empleos en relación a la inversión que la obra civil.

En este sentido, el ministro de Fomento avanzó que el Gobierno facilitará "al máximo" la financiación para la rehabilitación, de forma que se puedan obtener préstamos con intereses tan atractivos como las hipotecas y con una tramitación tan sencilla como la de un crédito personal. Además, se agilizarán los trámites administrativos necesarios para la rehabilitación y se planteará una batería de actuaciones dirigidas a impulsar la actividad de las Empresas de Servicios Energéticos en el ámbito doméstico.

El Ministerio de Fomento también tiene previsto reducir el desempleo en el sector impulsando la construcción de viviendas protegidas, y, para ello, puso el acento en las cooperativas, a las que consideró un "aliado esencial". En este sentido, Blanco avanzó que se favorecerá el acceso al crédito a estas organizaciones y abrió la puerta a la creación de una línea ICO expresamente para ello.

Además, el decreto de reprogramación del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación, que el Gobierno prevé aprobar antes de fin de año, incluirá condiciones más flexibles, para que las cooperativas puedan seguir recibiendo la Ayuda Directa a la Entrada cuando cuenten con la calificación provisional antes del 31 de diciembre de 2010.

Antes de cerrar le capítulo de la VPO, Blanco indicó que la Entidad Pública de Suelo (SEPES) finalizara antes de que acabe el año seis actuaciones que permitirán dar cabida a más de 4.000 viviendas, de las que el 80% serán protegidas.

Ya en el ámbito del alquiler, el ministro avanzó que su gabinete está preparando la creación de una nueva línea de financiación con fondos el Banco Europeo de Inversiones (BEI), articulada a través del ICO, para costear la promoción de vivienda protegida en arrendamiento a 25 años, que previsiblemente estará lista antes de que acabe el año.

Más flexibilidad para los cooperativistas
Blanco aseguró también que en el Real Decreto de Modificación del Plan Estatal, que se llevará al Consejo de Ministros antes de final de año, unas condiciones más flexibles para los cooperativistas.

Así, se favorecerá que las actuaciones promovidas por cooperativistas puedan seguir recibiendo ayudas directas a la entrada, siempre que la calificación provisional se haga antes del 31 de diciembre de 2010. Asimismo, destacó la importancia del impulso a la política de rehabilitación, también como manera de reactivar el empleo en el sector.

11/2010

la consultora inmobiliaria foro consultores dice estar viviendo su época dorada ya que, pese a la crisis inmobiliaria, ha vendido más viviendas que en toda su historia. luis corral, consejero delegado de la firma, habla para idealista news sobre la relación con las entidades financieras y sobre el sector inmobiliario actual. asegura que la banca tiene más poder de negociación que los promotores

pregunta: foro consultores nació en 1997, ha vivido el boom inmobiliario, ¿qué balance hacéis de estos años?

respuesta: en nuestros primeros años trabajábamos con promotores y algunas administraciones públicas. ahora trabajamos básicamente con las entidades financieras. en la época de vacas gordas el nivel de competencia era brutal y los márgenes se reducían. en la época dura, que para nosotros fue 2008, se produjo una bajada brutal de ingresos, una situación de impagos y el ejercicio de contención de gastos tiene que ir lo más rápido posible. el resultado es que muchos competidores han desaparecido y sobreviven los que han entendido lo que estaba pasando rápidamente. en foro consultores nos alineamos con la guapa del baile, con las entidades financieras

p: ¿y cuándo os disteis cuenta de que “la guapa del baile” era la entidad financiera?

r: en febrero de 2008 ya estábamos contactando con las primeras entidades que nos decían que no tenían problemas. a finales de 2008 ya habíamos hecho una serie de contactos pero nadie nos manifestaba problemas. la primera entidad que nos llamó fue banesto y a principios de 2009 fue banco santander. y a partir de aquí comenzó una nueva vida porque el empezar a trabajar nos supuso tomar aire, trabajar con clientes potentes y nuestro prestigio ha aumentado. tras la crisis hemos visto con mucha claridad que la gran apuesta de foro ha sido el negocio online. de ahí nace el proyecto foroprovivienda, una aplicación de gestión comercial que permite tener actualizados todos los activos inmobiliarios nuestros y de los portales inmobiliarios. es decir, la idea de foro consultores es generar el tráfico a través de los portales. y también hemos dado mucha importancia a las delegaciones territoriales porque consideramos que tenemos que estar cerca del cliente. ya hemos abierto 5 delegaciones por españa

p: ¿cómo evalúas internet como herramienta para vender?

r: es fundamental. además de las herramientas estándar de comunicación offline, hay que tener en cuenta internet porque la población española se ha hecho usuaria de los medios online y por eso necesitábamos estar ahí. el 50% de las solicitudes de información de viviendas se genera a través de internet

sector inmobiliario

p: ¿qué cosas han cambiado en el sector con respecto al boom inmobiliario?

r: se ha profesionalizado el sector y ahora al cliente se le da un trato más personalizado. el comprador ha retrasado la decisión de compra porque se ha convertido en un estudioso del mercado. el cliente te está pidiendo información que le aclares dudas, te está pidiendo que te mojes, te mira a ti y a toda la competencia, investiga y negocia. el comprador es una persona superinformada, por eso necesitamos darle esa información y tener una estructura territorial y un generador de contactos a nivel online, para ofrecerle lo que busca. esto es la gran apuesta de foro para los próximos años

p: ¿cómo ves el panorama inmobiliario actual?

r: estamos aterrizando tras estar en caída libre. digo que estamos aterrizando porque la gran masa de operadores, que son las entidades financieras, están comenzando a hacer mercado. quizás en algunas zonas la competencia entre bancos pueda llevar los precios a la baja, ya que el promotor de obra nueva no puede competir con la banca. en el mundo de los adjudicados cada dueño de una vivienda de segunda mano es una situación muy particular de necesidad. y las entidades tienen una herramienta que los promotores no tienen que es la financiación preferente para sus propios activos aunque esto está cambiando, se va normalizando

p: ¿a qué te refieres con que esto está cambiando?

r: hemos vivido un 2009 con unas condiciones de financiación que no volveremos a ver en muchos años, financiación al 100%, diferenciales sobre el euribor muy bajos, etc. debido a las dificultades de las entidades para financiarse y al deterioro enorme de sus márgenes, las condiciones de financiación se van igualando y ya no hay tanto diferencia entre los activos propios y los activos de otros vendedores

previsiones

p: ¿cómo crees que evolucionará el precio de la vivienda?

r: creo que se está tocando suelo porque se están cerrando operaciones de compraventa. pero es algo focalizado, las grandes ciudades y los centros de las ciudades se llevan la palma en cuanto a dinamismo de mercado. y en la medida en que nos alejamos de estas zonas los mercados se van muriendo hasta que llegamos a sitios sin urbanizar que no tienen un hueco en el mercado porque hay un stock en estas zonas que hasta que no se libere no volverá a tener mercado

p: si el precio está tocando suelo, ¿lo veremos subiendo a corto plazo?

r: no descarto subidas puntuales y no es bueno para la economía pero es la ley de mercado. en madrid hemos detectado casos de subidas de precios. nos hemos dado cuenta de que la crisis ha traído consigo una reflexión sobre que la oferta que había no se adecuaba a lo que en realidad los usuarios de vivienda estábamos demandando y que la propia crisis lo había pervertido. se ofertan viviendas demasiado pequeñas, cuando las familias necesitan casas más grandes. por ejemplo, en el ensanche de vallecas algunos agentes avezados han comenzado a desarrollar promociones que se venden sobre plano y que tienen tres dormitorios y se venden con la nueva situación de precios

p: ¿cómo veis la situación para el año que viene?

r: la inercia de muchas entidades financieras de hacer mercado es una marea de fondo tan profunda que ni el iva, ni la desgravación va a afectar al mercado de la vivienda. la gente no va a dejar de comprar por la desgravación. 2011 será parecido a este año. nos preocupa más la evolución de los tipos de interés por si tienen un impacto directo en las cuotas hipotecarias y que esto haga que la cuota se aleje de la cuota de alquiler y resulte menos atractivo comprar. y la situación tan desastrosa de paro no ayuda a formar una masa de compradores. también vemos la posibilidad de que en determinadas zonas veamos competencia interbancaria y ahí sí se pueden forzar un poco los precios a la baja pero de manera puntual

p: ¿notáis que los compradores están adelantado la decisión de compra?

r: sí, esperamos un final de año muy potente en ventas y ya lo estamos teniendo. ahora mismo estamos en los picos de venta de este año y probablemente de la historia de la compañía. nunca hemos vendido tantas viviendas ni durante el boom inmobiliario. esto significa que ahora somos cuatro gatos compitiendo y hemos ganado cuota. nosotros vemos brotes verdes reales, promotores que vuelven a iniciar promociones de vivienda, como realia o vía célere

estrategia

p: en lo que va de año ¿cuántas viviendas habéis vendido?

r: estamos a un ritmo de ventas de unas 200 unidades al mes. a este ritmo el año que viene venderíamos 2.500 casas. el año pasado vendimos 1.300 viviendas

p: ¿qué tipo de vivienda es la que más estáis vendiendo?

r: lo que más vendemos es vivienda al primer comprador a rabioso precio, por ejemplo, nos salimos en venta con estudios super baratos y nos los compran las parejitas jóvenes, a 110.000 -120.000 euros, por ejemplo en el ensanche de vallecas. ese estudio hace unos tres años estaba a más de 200.000 euros. por muy poco dinero y con pocos ingresos salen hipotecas de 300 euros

p: ¿cuántas viviendas de entidades financieras tenéis en cartera?

r: del orden de 5.000 inmuebles y el año pasado teníamos unas 2.000 viviendas

p: organizáis ferias inmobiliarias, ¿qué opináis de ellas?

r: en los últimos tiempos hemos organizado jornadas de venta de viviendas. la clave es ofrecer viviendas a la gente cerca de donde viven y conseguir más contactos, porque al final uno tira a vivir cerca de su barrio que es donde tiene sus relaciones, familia y querencia. huimos del concepto feria porque está saturado. además, entre los expositores se comenta que en las ferias se encuentra siempre la misma gente que va a pasar el día y salen pocas operaciones de compraventa. somos partidarios de las microferias temáticas o locales más que las macroferias

p: ¿qué diferencias hay entre trabajar con promotores y entidades financieras?

r: hay una básica y es que el promotor ama su negocio y para las entidades es un negocio forzado por la situación. por un lado, encontramos inicialmente desconfianza porque se nos ha pintado como unos tíos muy ambiciosos que han ganado mucho dinero y que ahora lo pierden a espuertas y que son la causa de parte de los desajustes de esta economía. las entidades nos echan la culpa y nosotros a ellas, con lo que inicialmente hay desconfianza pero también gran necesidad de aprender y después en la manera de negociar con ellos pues son compañías muy fuertes y con mucho poder de negociación

p: ¿qué recomendaciones dais a las entidades financieras para que vendan su stock lo antes posible?

r: adecuar su estrategia de liquidación de activos que tienen y nosotros les ayudamos a cumplir sus objetivos. les pones de manifiesto la realidad que deben de conocer por dolorosa que sea para que luego ellos hagan lo que quieran pero que se dejen asesorar por los profesionales. aún hay entidades fuera del mercado porque dicen que no pueden asumir minusvalías. hasta hace bien poco he oído a entidades que decían que no querían perder ni un euro, pues no venderán nada. nosotros les señalamos que si quieren hacer mercado tienen que estar asumiendo pérdidas. es necesario bajar precios y dar financiación. sistemáticamente hacer mercado es perder con respecto a la deuda que tiene soportada esos activos y con respecto al valor que tú has incorporado ese activo en tu balance que normalmente suele ser al valor de la deuda

p: dices que las estadísticas oficiales aún no reflejan la caída de precios que se está produciendo, ¿qué sistema para medir el precio de la vivienda crees más eficiente?

r: la estadística oficial no refleja los movimientos intensos y profundos que se están produciendo. entiendo que con el tiempo el mercado se normalizará y es ahora cuando veremos realmente las bajadas de precio. el precio no ha bajado un 15%, sino cerca del 30%, nos lo está marcando el banco de españa con las provisiones. el sistema que propondría es recoger los datos de las notarías

11/2010