Reproducimos un artículo de Kiko Llaneras, autor de En Silicio, un blog dedicado a datos y gráficas.
Este artículo inaugura una serie dedicada al presente del mercado inmobiliario, y en la medida de lo posible, a su futuro. Y lo hace respondiendo una pregunta sencilla: ¿cuánto han bajado los precios?
Una pregunta sencilla, pero de difícil respuesta. Disponemos de muchos datos, pero son imprecisos, contradictorios, y aunque dicen representar lo mismo, todos representan algo ligeramente distinto. Por eso, y para tratar de dar una mejor respuesta, usaremos tres fuentes complementarias: escrituras, sondeo directo y precios del vendedor.
Precio en escrituras
Desde hace dos años, el Ministerio de Vivienda ofrece datos de precios basados en las escrituras del Consejo General del Notariado. A continuación tenéis representada su evolución (todas las gráficas están expresadas en moneda constante):
- El precio de transacción ha caído un 8%.
- Un 6% en vivienda nueva y un 11% en segunda mano.
- La tendencia sigue siendo bajista.
Al basarse en escrituras, estos datos deben ser matizados. Primero, las escrituras no reflejan los pagos en negro, lo que significaría que la caída real ha sido mayor (si aceptamos que los pagos en negro han perdido importancia). Segundo, las escrituras de pisos nuevos van retrasadas respecto al precio de mercado: los pisos comprados sobre plano se escrituran hoy, pero se compraron hace meses (a precios de entonces). Este efecto se habrá reducido porque cada vez se venden más pisos terminados.
Precio del vendedor
Para continuar, he representado el precio al que los vendedores particulares ponen sus vivienda a la venta (usando para ello los datos de Idealista):
- El precio del metro cuadrado para vivienda de 2ª mano se ha reducido un 15% en Madrid.
- Y hasta un 21% en Barcelona.
- La tendencia indica más caídas, quizás ralentizadas.
Hay que tener en cuenta que son precios de salida y no finales. Es de esperar que en un mercado en contracción como el actual, las negociaciones se habrán endurecido, y que por tanto las caídas de los precios finales serán mayores de lo que reflejan los datos.
Datos de la sociedad de tasación
Por último he usado los datos que ofrece la Sociedad de Tasación: un sondeo de los precios de transacción en promociones de vivienda nueva. Lo mejor de estos datos es que ofrecen una serie larga, lo que permite representar la evolución completa desde 1996, año en el que se inició el periodo alcista.
- El precio de vivienda nueva ha caído un 16,5% desde su máximo.
- Pese a eso, el histórico nos dice que el valor actual (1000 €/m2) sigue lejos del de los años noventa (700 €/m2).
En mi opinión, estos datos son mejores que las propias tasaciones, que suelen verse rodeadas de escepticismo —al fin y al cabo son una medida parcialmente subjetiva y sujeta a los intereses de los agentes (p.e. bancos).
Conclusiones
Hemos visto que todas las fuentes reflejan descensos del precio de la vivienda, e indican que éstos continuarán, aunque varían al estimar su magnitud.
Sería posible dar una cifra de consenso, pero tiene poco sentido. Estamos trabajando con datos agregados a nivel nacional, pero es obvio que el precio de la vivienda está estratificado según tamaño, tipología, antigüedad, o ubicación. Éste último criterio es importante: la vivienda es un bien posicional y eso tiene implicaciones (inglés). En definitiva, un análisis más preciso exigiría segmentación.
Para terminar, permitidme subrayar la importancia de la variable precio a la hora de estudiar el mercado de vivienda. La evolución del número de transacciones y su precio nos informan, grosso modo, de la relación entre la demanda y la oferta. Las transacciones han disminuido, y a pesar de eso los precios caen. Eso deja un diagnóstico claro: se ha producido una fortísima contracción de la demanda de vivienda.
Anticipar el futuro de dicha demanda, la fuerza motriz del conjunto, es la clave para anticipar el futuro del sector. Un asunto complejo, e interesante, al que dedicaremos los próximos artículos.
