España cuenta con casi tres millones y medio de viviendas vacías, en concreto 3.443.365, el 10,8% más que en el 2001, según el Instituto Nacional de Estadística (INE) que ha cerrado el censo del 2011. En 10 años el número de casas vacías aumentó en 336.943, lo que supone un incremento del 10,8%. En esa década, los datos del censo reflejaron un incremento del 14,6% de la población de España y del 27,5% del número de hogares.

Un alto porcentaje, el 21,4% de estas viviendas sin ocupar se encuentran en edificios construidos en los últimos 10 años, el 40,4% tiene menos de 30 años y el 70,3% menos de 50 años. Aunque el grado de conservación ha mejorado en los últimos años, el 15,1% no se encuentra en buen estado. De hecho, un 29,7% de ellas tiene 50 años o más.

Los dramas de miles de personas que están siendo desahuciadas de sus viviendas se han ido colando en la agenda de políticos, expertos y entidades bancarias. Al código de buenas prácticas impulsado por el Gobierno se han sumado otras propuestas que llegan desde distintos frentes: Ayuntamientos, Colegios de Abogados, cooperativas y también desde el sector privado. La mediación va ganando adeptos como una fórmula para evitar, si no todos, algunos desahucios.

El pasado 9 de enero abría las puertas en Terrassa —localidad de 212.000 habitantes de la provincia de Barcelona— la primera Oficina de Intermediación Hipotecaria, un proyecto pionero impulsado por el Ayuntamiento de la localidad (gobernada por el PSC e ICV) junto a su Colegio de Abogados y cuyo objetivo es mediar entre los afectados por las hipotecas y las entidades bancarias, facilitando que lleguen a acuerdos que satisfagan a ambas partes y reducir los desahucios.

El detonante del proyecto, cuenta Miquel Sàmper (decano del Colegio de Abogados de Terrassa), fue constatar que había una familia con dos menores durmiendo en un coche. Y ha sido posible por el empeño de la concejal de Vivienda, Lluisa Melgares (PSC), que tiene la intención de crear un parque público de viviendas con parte de los pisos de las entidades, aquellos que llevan años vacíos.

Parte del éxito de la oficina de Terrassa es que cuenta con fuerte apoyo político

Este viernes, durante una jornada organizada por el Consejo General de la Abogacía Española (CGAE) dedicada a la problemática de los desahucios —Alternativas al desahucio de los deudores hipotecarios—, Sàmper hizo balance de los primeros dos meses y medio de vida de esta joven Oficina de Intermediación Hipotecaria. Desde el 9 de enero y hasta el 22 de marzo, los dos abogados que trabajan en ella atendieron 348 llamadas de teléfono e iniciaron 116 expedientes en distintas etapas del problema: afectados que prevén van a incurrir en impagos, que ya han fallado en alguna cuota o que tienen fecha de desahucio. De los 51 casos que han cerrado, la mayoría (el 68%) ha tenido una resolución positiva: la entidad ha ofrecido una alternativa al usuario (acuerdos de refinanciación, de carencia, dación en pago o suspensión del plazo procesal de lanzamiento).

“Al principio la relación con los bancos era... chocante”, dice Francesc Preixiens, uno de los dos abogados de esta oficina. “Pero poco a poco ha mejorado, están siendo más receptivos y se van consiguiendo cosas. No siempre se llega a soluciones. Si el piso ya está subastado es muy difícil, aunque también lo hemos conseguido en algún caso, e incluso hemos firmado algún alquiler social, aunque por lo general son reacios”. “A muchos de los afectados que se sobreendeudaron nadie les alertó de que estaban haciendo una locura, la banca lo sabe, como sabe que ahora no se puede ir de rositas”, continúa Sàmper. “Así que la acogida no ha sido mala, no les interesa adjudicarse más casas. Se da un escenario social tal que podemos mediar en favor de los necesitados sin ser contrarios a postulados bancarios”, concluye.

La banca necesita mejorar sus cada vez más debilitados márgenes de negocio. Y una de las principales vías con las que cuenta es con una subida de los precios de las hipotecas. Pretende eliminar en breve el euríbor como referente y establecer otro menos influenciado por el mercado mayorista. Además, los diferenciales pueden subir al 4% este año.

Sí. La reforma financiera logrará que el precio de las viviendas descienda y se sitúe acorde a la realidad económica española. Esta es una opinión generalizada del sector financiero. Todos los responsables de la banca que han ido presentando los resultados anuales de sus entidades han coincidido. Las mayores exigencias de dotaciones ya están provocando descuentos en el precio de las viviendas en torno a un 27% de media, aseguran.
Pero todo tiene su cara y su cruz. Bajan los precios de los pisos, pero se encarece su financiación. Y eso que el principal referente hipotecario, el euríbor, ha iniciado una senda descendente. El indicador más utilizado para el cálculo de las hipotecas en España ha comenzado a caer para situarse ya en el 1,704% de media en febrero, ligeramente por debajo del 1,714% de hace un año. Además, las inyecciones a tres años que puso en marcha el BCE en diciembre han tenido un efecto positivo. La banca ya no tiene que estar pendiente de que se abra una ventana para emitir y obtener liquidez, la manguera del BCE permanece abierta y a un bajo coste, el 1%.
Pero lo que puede considerarse una excelente situación para la compra de una vivienda, puede tornarse negativo. La banca no solo ha restringido el crédito para concederlo casi en exclusiva a los clientes más solventes, sino que, además, lo está encareciendo. Necesita recomponer sus márgenes, cada vez más debilitados a consecuencia de un negocio que no hace más que languidecer al ritmo de la económica española.
La banca no solo ha iniciado una ascendente subida de los diferenciales del euríbor, que ahora se sitúan de media en el 2%, sino que pretende eliminar el euríbor, índice al que están referenciadas alrededor del 90% de las hipotecas españolas. El debate sobre su posible supresión para las nuevas hipotecas no es nueva. El pasado año, entidades financieras y Banco de España comenzaron a trabajar en la búsqueda de un nuevo índice. Pero es ahora cuando el equipo encargado de buscar un referente mejor para el crédito hipotecario parece contar con un cierto consenso y puede que en breve lo pongan en marcha.
La banca considera que el euríbor está demasiado expuesto a los vaivenes del mercado interbancario y, por lo tanto, con unas oscilaciones a medio plazo que pueden alterar más de lo deseado el precio de una hipoteca que cuenta con una vida superior a los 20 años para su amortización. El Banco de España habla del IRS (interest rate swaps), un índice que parece reflejar mejor el coste del dinero a medio plazo (cinco años), sin prima de riesgo.
Pero hasta que se fije un nuevo índice, la banca ha dado otra vuelta de tuerca al precio de las hipotecas que no parará, según las fuentes consultadas, hasta que la situación del mercado y de la economía recupere la confianza. Así, a finales de este año el crédito hipotecario podría superar un interés del 5,5%, al aplicarse tipos de euríbor más un diferencial del 3% e incluso del 4%.
Mientras, el índice de las cajas, CECA, ya no tiene sentido. Y ha comenzado a recuperarse el IRPH (índice de referencia de préstamos hipotecarios), más caro que el euríbor, pero más estable.

Si la banca provisiona al 36% deberá aflorar pérdidas por 7.000 millones de euros

Banesto y Bankinter, las dos primeras entidades financieras que han presentado los resultados al cierre del ejercicio 2011, han puesto al resto de sociedades en la pista a seguir para asumir las pérdidas latentes de sus activos inmobiliarios que desde los mercados internacionales se lleva tiempo exigiendo. Banesto ha provisionado 400 millones y Bankinter ha asumido que los suelos adjudicados podrían valer un 75% menos.

Son solo dos datos de dos entidades de tamaño medio, pero suficientemente reveladores de hasta dónde pueden llegar esas minusvalías por las decenas de miles de activos adjudicados. Inmuebles que, además, no cesan de entrar en los balances.

El pasado jueves la inmobiliaria Quabit reconocía que su endeudamiento se había reducido un 25%, hasta algo más de 1.000 millones, como consecuencia de los 360 millones de deuda canjeada por activos con sus entidades acreedoras. La inmobiliaria presidida por Félix Abánades logra otros cinco años de margen con la aceptación, por parte de sus acreedores, de bilateralizar 837 millones del préstamo sindicado, asignando a cada entidad, como garantía, activos concretos en lugar de un porcentaje de la cartera total.

Hasta el pasado 30 de septiembre, el conjunto del sistema financiero reconocía poseer activos por unos 64.500 millones de euros. Adquiridos a promotores, a cambio de operaciones de pago, o adjudicados tras ejecutar las garantías de préstamos a empresas y particulares. La cantidad, como consecuencia de canjes como el de Quabit o del imparable aumento de los embargos, rondará los 70.000 millones al cierre de 2011. Si el resto de las entidades siguen los pasos de Banesto y Bankinter, y cubren hasta el 36% las posibles pérdidas de valor de sus activos, deberían aflorar pérdidas inmediatas por un valor de unos 7.000 millones de euros.

Pero esto es solo "el inicio del inicio", la frase lapidaria con la que la vicepresidenta del Gobierno, Soraya Sáenz de Santamaría, justificaba, el pasado 30 de diciembre, los ajustes acometidos ante la grave situación económica.

Un agujero sin fondo como consecuencia de que esos activos no pueden hacer otra cosa que aumentar debido a los 81.200 millones de euros de créditos con finalidad inmobiliaria calificados, ya en septiembre, como dudosos y subestándar. Suponen un riesgo de casi el 39% respecto a los 210.500 millones de euros de la cartera crediticia para este fin. Los primeros están a un paso del trasvase al balance del banco, y los segundos tienen todas las papeletas de seguir el mismo camino unos meses después. Es cuestión de tiempo. Y lo mismo sucede con las viviendas cuyos prestatarios no pueden hacer frente al vencimiento de las letras.

En esa cobertura de los activos adjudicados llamaban la atención el pasado jueves las pérdidas del 75% que Bankinter asumía respecto a los suelos de su propiedad, aprovechando que su exposición es muy limitada, de tan solo 104 millones de euros brutos en terrenos urbanizados. Eventuales pérdidas futuras que ninguna entidad se había atrevido a reconocer hasta ahora, y que están ya en consonancia con el esquema que baraja el Gobierno para la reforma del sistema financiero.

Un porcentaje, del 75% o más, de pérdidas por los terrenos adquiridos que supondría aportar en torno a unos 35.000 millones al conjunto del sistema, con un reparto desigual en función de los millones de metros cuadrados acumulados. Banesto, por ejemplo, debería llegar hasta los 1.200 millones, aproximadamente los mismos que tendrían que asumir, en conjunto, tanto Bankia como su matriz, el Banco Financiero y de Ahorros (BFA). El Santander, por su parte, que tenía el suelo provisionado con 2.578 millones hasta el pasado mes de septiembre, debería aportar otros 620.

La cantidad de activos adjudicados no deja de ser provisional. Está en constante aumento. Entran más que salen. Durante los últimos días, incluso antes de presentar los resultados de cierre del pasado ejercicio, algunas entidades han informado de las viviendas y otros activos que han logrado vender en 2011. Lo que no comentan con tanto lujo de detalles son los activos que han entrado en sus balances.

Viviendas, suelos y otras propiedades que a lo largo del pasado año han modificado la procedencia. Si hasta 2010 el canje de activos por deuda aglutinaba el origen de la mayor parte de estos activos, a lo largo de 2011 los inmuebles procedentes de embargo tras la ejecución del préstamo hipotecario han crecido de forma exponencial. Hasta el pasado 30 de septiembre se habían llevado a cabo 42.879 desahucios, un 20% más que en los nueve primeros meses de 2010.

El otro gran filón por el que no cesan de llegar activos a la banca es el de los créditos otorgados para la promoción inmobiliaria. Préstamos cuya morosidad va en aumento y sin viso alguno de que la situación vaya a cambiar. Cuando acabe el año estarán en riesgo (dudosos y subestándar) cerca del 40% de los más de 210.000 millones concedidos para este fin. Unos 82.000 millones que, poco a poco, tendrán que ser asumidos por las entidades financieras.