El precio de la vivienda en España está sobrevalorado en un 47,6%, pese a los descensos registrados en los precios en los últimos meses, según el semanario británico 'The Economist', que constata que el ratio que compara el importe de venta de los inmuebles y el precio de los alquileres es más elevado en España que en el resto de las principales economías mundiales y europeas.

Tras España, Francia es, entre las principales economías del mundo, el país con el precio de la vivienda más sobrevalorado, en concreto un 42,5%. Por debajo, se encuentran el Reino Unido (32%), Canadá (23,9%), China (18,1%) e Italia (-10,5%). Incluso en Japón, Alemania y Estados Unidos el valor de la vivienda está por debajo del precio ideal: un -34,6%, un -12,9% y un -2,1% respectivamente.

Entre el resto de los 20 mercados analizados por el semanario económico británico, tan sólo Hong Kong, con un ratio entre el importe de venta de los inmuebles y el precio de los alquileres del 58,1%, y Australia, con un 63,2%, superan el dato registrado por el sector inmobiliario español.

Por otra parte, el semanario económico también analiza la evolución de los precios de la vivienda registrada en los últimos años en estos 20 mercados clave y constata que, a diferencia del "mar de porcentajes negativos" de 2009, sólo cuatro países registraron descensos en el precio de la vivienda en el tercer trimestre de 2010.

En concreto, los precios de la vivienda descendieron en Italia (-2,8%), España (-3,4%), Japón (-4,9%) e Irlanda (-17%). Sin embargo, 'The Economist' también resalta que únicamente ha empeorado en este periodo "la catástrofe inmobiliaria de Irlanda", ya que España e Italia han visto moderarse estos descensos con respecto a las cifras de hace un año, cuando los precios bajaron un 8,3% y un 3,8% respectivamente.

En este sentido, considera que los datos muestran una "separación habitual" entre los países más fuertes de Europa y los periféricos, ya que, frente a los descensos de Irlanda, España e Italia, Alemania y Francia han cambiado ya de tendencia y los precios de la vivienda comienzan de nuevo a subir, en concreto un 4,8% y un 6%, respectivamente.

En el caso del Reino Unido, destaca que el ritmo anual de apreciación de los precios en el mercado inmobiliario del país se han ralentizado desde el verano, lo que hace temer nuevos descensos, dado que el precio de la vivienda británica está bastante sobrevalorado.

Los mayores aumentos en los precios de la vivienda, al igual que en el informe publicado en julio, se produjeron en Asia, con Singapur (+23,1%), Hong Kong (+20,6%) y China (+9,1%) a la cabeza, junto con Australia (+18,4%). Además, la publicación muestra su sorpresa por que China subiera el pasado mes de octubre los tipos de interés y no hiciera lo mismo Australia, donde la vivienda está mucho más sobrevalorada.

Ventas que crecen como no lo habían hecho desde el estallido de la crisis. Inmobiliarias, bancos y cajas que bombardean con ofertas en las que certifican que este es el momento para comprar. Un presidente del Gobierno que afirma taxativo que el valor del ladrillo ya ha alcanzado su suelo. Un portal inmobiliario, idealista.com, que el mes pasado registró un récord de 20.000 peticiones de compradores dispuestos a rebajar precios si así consiguen colocar sus pisos...

Algo está pasando en el mercado de la vivienda . Cunde la sensación de que si hay que sacar la chequera, el momento es ahora o nunca. Y gran parte de estos movimientos obedecen a la proximidad del 31 de diciembre, fecha en la que, según anunció el Gobierno, los compradores con rentas superiores a 24.100 euros brutos anuales se quedarán sin desgravación fiscal por compra de piso. Algo se mueve, sí; pero nadie confía en que estas sacudidas anuncien una auténtica recuperación del mercado inmobiliario.

"2010 está siendo el año del espejismo. Y 2011 será el de la parada de la burra: en seco y sin volver a arrancar", resume el profesor de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos. "Mucha gente que está buscando piso tiene la impresión de que el 1 de enero va a ser el fin del mundo. Pero el año que viene va a continuar habiendo muchísimo stock. Todo apunta a que cuando se retire la demanda que hay ahora, los precios caerán más. Y que por un largo periodo seguirán disminuyendo ligeramente", añade Fernando Encinar, de idealista.com.

Las entidades financieras son las protagonistas de esta fase del ciclo: ellas sacan más oferta que nadie y venden más que nadie. El motivo es que los bancos y las cajas tienen más capacidad de bajar precios que los promotores -que solo pueden llegar hasta el valor de su crédito hipotecario-; y además disponen de la llave maestra con la que arrancar el sí al comprador: la financiación.

La duda contra la que naufragan los que quieren convertirse en propietarios es si les interesa comprar ahora o esperar a que caigan más los precios. Y si esta hipotética bajada compensará la pérdida de la deducción, que puede suponer a lo largo de la vida de la hipoteca un ahorro total en torno al 10%. Responden a esa pregunta en idealista.com: "Es muy posible que el año que viene se puedan conseguir importantes descuentos. Todo depende de los casos. Este es el momento de mirar, presentar ofertas muy agresivas y si no las aceptan, esperar. Que seguro que habrá más oportunidades. Como principio general, creo que cuando todo el mundo quiere comprar, no es el mejor momento para hacerlo".

Ni siquiera los propios interesados en convencer a los indecisos de que este es el momento se atreven a hacer pronósticos muy optimistas sobre la futura evolución del sector. "No puedo asegurar que los precios ya no caigan más. Pero las estadísticas indican que la tendencia está cambiando y que el recorrido a la baja se está agotando", sostiene Eloy Bohúa, director del Salón inmobiliario de Madrid , que se clausura hoy.

Hablando de estadísticas, en cuestión de precios, las hay para todos los gustos. Por ejemplo, esta semana se han hecho públicas dos que apuntan en sentido contrario. La tasadora Tinsa informó el martes de una caída de precios en septiembre superior a la esperada, un 5% respecto al mismo mes del año pasado. Tres días más tarde, los datos que elabora el Ministerio de Vivienda daban la idea de que el ladrillo sigue perdiendo valor, pero cada vez menos. Según esta estadística basada en tasaciones, la vivienda cayó durante el tercer trimestre un 3,4%. Y acumula una pérdida desde el punto álgido del boom del 12,8%. "Es un porcentaje aún pequeño. Países como EE UU, con una burbuja similar a la española, han vivido un desplome de precios cercano al 30%. Eso genera desconfianza hacia nuestra economía en el extranjero, donde piensan que aún no ha depurado todos sus excesos", señala Encinar.

Los promotores dieron ayer otro paso más en el reconocimiento de su culpa en la crisis inmobiliaria. Asumieron que hay viviendas que tienen en su stock que nunca se van a vender. Apuntaron que la única salida para estos inmuebles es derribarlos. Confesaron que los suelos que fueron fruto de la especulación ahora sólo sirven para el cometido que tenían antes del boom: ser cultivos o monte. El ladrillo ya no crece en cualquier suelo.
El sentimiento de que hay actuaciones inmobiliarias, de viviendas y también de terciario (polígonos industriales), que nunca se deberían haber construido está generalizado en el sector. En una jornada organizada ayer por BNP Paribas Real State junto a APD, la conclusión de la jornada fue demoledora. El primero en proponerlo fue Francisco Carbonell, director general de la promotora Onofre Miguel. «Hay stock de viviendas, oficinas y locales que no se venderán nunca, tanto por el precio como por la ubicación, y habrá que destruirlo».
Esta opción fue compartida por todos los integrantes de la mesa redonda en la que participó. Consuelo Sempere, delegada de Levante Tasaciones Inmobiliarias, afirmó: «Hubo una época en el que todas las promociones tenían salida pero ha llegado el momento en el que sabemos que no va a ser así». Sempere aseguró ayer: «Algún suelo en el que se quería construir se convertirá en cultivo».
Los expertos que ayer acudieron a la jornada de APD no se refirieron especialmente a las viviendas ya acabadas pero sí que consideraron necesario que el terreno agrícola que se compró para convertirlo en zona terciaria (polígonos industriales) vuelva a tener el uso anterior.
Joaquín Ivars, director territorial de BNP Paribas Real State en la Comunitat, afirmó ayer: «Hay mucho suelo de terciario que hay que dejarlo en barbecho». Como ejemplo, recordó el desarrollo urbanístico de la A-3 a la altura de Tarancón. La zona conocida como la senda de los pastores es, hoy por hoy, un desierto lleno de naves sin uso. «Hay mucho terreno que quería ser logístico y no hacía falta ser un gurú para ver que ahí no iba a pasar nada».
La opción de derribar los edificios que se levantaron con el boom inmobiliario sin que existiera una demanda real como residencia fue compartida ayer también por Mónica Sentieri, consejera delegada de RKV, y por Jorge Caruana, director de patrimonio de IGSA.
Caruana aseguró ayer que si retomara toda la publicidad de promociones y actuaciones urbanísticas que se repartía en las últimas ediciones de Urbe y Desarrollo «tendríamos que empezar a tirar todas las que, finalmente, no se han hecho y serían muchas».
Sin embargo, y pese a que en la jornada organizada por BNP Paribas y APD en la Bolsa de Valencia acudieron una buena parte de las promotoras que siguen operativas en Valencia, nadie quiso reconocer su propio error. Francisco Carbonell, director general de la promotora Onofre Miguel, explicó que es «muy difícil cuantificar cuántas hay que derribar pero que está claro que hay viviendas y suelos que no se van a comercializar nunca».
Al margen de estos desarrollos urbanísticos mal ubicados, el sector promotor rezuma cierto optimismo. Parte del excedente actual de viviendas ya lo tienen descartado por imposible, aseguran que hay inmuebles que tardarán hasta diez años en venderse, pero empiezan a aparecer algunas zonas donde el stock ya está desapareciendo y «ajustadas a precio» empiezan a aparecer oportunidades de promoción para venderse «dentro de dos años».

Ninguno de los propietarios concretó un proyecto pero todos lo vendieron por más de lo invertido, lo que lo convierte en un símbolo de la especulación y la burbuja inmobiliaria

Barcelona. (EFE).- El edificio ocupado por un centenar de activistas en Paseo de Gràcia con plaza Catalunya ha cambiado cinco veces de manos en los últimos siete años sin que ninguno de los propietarios haya concretado un proyecto, lo que lo convierte en un símbolo de la especulación y de la burbuja inmobiliaria.

En 2003 Banesto, controlado por el Grupo Santander, vendió el inmueble -que ocupa los números 10 y 11 de plaza Catalunya y el número 1 de Paseo de Gràcia- a pesar de que la tendencia en ese momento era que los grandes bancos, como el BBVA o Caja Madrid, estaban volviendo a recuperar sus oficinas en plaza Catalunya, según explican fuentes del sector inmobiliario.

La primera transacción se llevó a cabo a cabo por 62 millones de euros y fue a parar a manos de un inversor local, Antonio Marín, que no fue capaz de llevar a cabo un proyecto para crear en el inmueble apartamentos de lujo, algo que estaba muy de moda entonces y que se llevo a cabo en otros edificios de Paseo de Gràcia. Muchos de estos apartamentos están ahora a la venta a precios exorbitantes.

En 2006 el emblemático inmueble pasó a manos del grupo JG, que pagó 96 millones de euros, con lo que Marín, que no había podido desarrollar su proyecto ante el coste técnico que suponía desmontar la cámaras acorazadas del banco, obtuvo en la operación una plusvalía bruta de 34 millones en tres años, a la que luego había que descontar los intereses del crédito pagado durante ese tiempo.

JG mantuvo el proyecto de apartamentos de lujo y esperó a que Radio Nacional de España, el último inquilino, abandonase el inmueble, en 2007. Sin embargo, y a pesar de la promoción que JG hizo del proyecto, en 2006 pasó a manos de Monteverde Grupo Inmobiliario, grupo que cuenta con diversas propiedades inmobiliarias en Barcelona, como un edificio en la calle Tarragona. Pagaron 110 millones de euros.

Monteverde, por su parte, puso a la venta diversos activos el año pasado, agobiado por los problemas de liquidez del sector y, ante la imposibilidad de enajenar todo el edificio, optó por traspasar Paseo de Gràcia número 1 a una sociedad con la familiar Ballester (Andybal), ya que su intención era promover de forma conjunta un edificio de pisos de lujo con piscina y aparcamiento. Luego los promotores optaron por vender los bajos para una futura ubicación comercial, ya que se consideraba la parte más rentable de este activo inmobiliario.

Así, en junio de este año 2010 la familia valenciana De Andrés compró a Monteverde 2.500 metros cuadrados entre planta baja y sótano, más una opción de compra preferente sobre la primera planta por 53 millones de euros, la mitad de lo que había pagado el anterior propietario por todo el inmueble.

Es decir, en siete años, el precio del inmueble se ha doblado, ha conocido cinco propietarios distintos, pero en la actualidad sigue vacío. Incluso los planes para instalar la tienda que hace más de un año la multinacional informática Apple ha intentado abrir en Paseo de Gràcia han naufragado. Ahora los actuales promotores deberán esperar a que el inmueble se desaloje para optar por desarrollar algún proyecto concreto o volver a venderlo antes de que los precios bajen.